Depuis la réforme de 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un critère central pour tous les propriétaires bailleurs et investisseurs immobiliers. Longtemps perçu comme un simple indicateur énergétique, le DPE conditionne désormais le droit même de louer un logement.
À l’horizon 2026, les règles se durcissent encore, avec des interdictions progressives de location qui impactent directement la rentabilité et la pérennité des investissements locatifs.
Dans ce contexte, anticiper les nouvelles contraintes liées au DPE est indispensable pour assurer la réussite de son projet locatif.
Dans ce guide, nous faisons le point sur le DPE et la location en 2026, son calendrier réglementaire, et surtout ses conséquences concrètes pour l’investissement locatif, afin de vous aider à prendre des décisions éclairées et durables.
Rappels sur le DPE et son rôle sur le marché locatif
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire qui évalue la consommation d’énergie d’un logement et son impact sur les émissions de gaz à effet de serre. Il attribue une étiquette énergétique, de A à G, devenue en quelques années un critère décisif pour la location d’un bien immobilier.
Voici les étiquettes d’un DPE en 2026 pour évaluer la performance énergétique d’un bien :
| Classe énergétique | Consommation en kWh/m2/an | Consommation en kgeq CO2/m2/an |
|---|---|---|
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A
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< 70 kWh/m2/an
|
< 6 kgeq CO2/m2/an
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B
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entre 71 et 110 kWh/m2/an
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entre 7 et 11 kgeq CO2/m2/an
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C
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entre 111 et 180 kWh/m2/an
|
entre 12 et 30 kgeq CO2/m2/an
|
|
D
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entre 181 et 250kWh/m2/an
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entre 31 et 50 kgeq CO2/m2/an
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E
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entre 251 et 330 kWh/m2/an
|
entre 51 et 70 kgeq CO2/m2/an
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F
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entre 331 et 420kWh/m2/an
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entre 71 et 100 kgeq CO2/m2/an
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|
G
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> 420 kWh/m2/an
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> 100 kgeq CO2/m2/an
|
La durée de validité du DPE est de 10 ans. Attention, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
Le rôle du DPE dans le marché locatif
À l’origine conçu comme un outil d’information pour les occupants, le DPE s’est transformé en instrument de régulation du marché locatif. Face aux enjeux climatiques et à la lutte contre les passoires énergétiques, l’État a progressivement renforcé son poids juridique.
Aujourd’hui, un diagnostic de performance énergétique ne sert plus uniquement à informer le locataire :
- il influence l’attractivité du logement
- il impacte la valeur locative et patrimoniale
- et surtout, il conditionne la possibilité même de louer certains biens mal classés.
Un logement énergivore est plus coûteux à l’usage, moins attractif pour les locataires et davantage exposé au risque de vacance. À l’inverse, un bien bien noté bénéficie d’une meilleure demande et d’une perception de qualité accrue.
De plus, avec la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la réalisation d’un DPE est obligatoire pour tous les bâtiments d’habitation collective avec la mise en place du calendrier suivant :
- depuis le 1er janvier 2024 : pour les copropriétés de plus de 200 lots
- depuis le 1er janvier 2025 : pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
- depuis le 1er janvier 2026 : pour les copropriétés de moins de 50 lots
Il doit donc être fourni dans un contrat de location lors d’un nouveau bail.
Source : economie.gouv.fr
Un diagnostic désormais opposable pour les bailleurs
Dans le cadre de la loi ELAN, le DPE est devenu opposable au 1er juillet 2021, ce qui signifie que le locataire peut se retourner contre le bailleur en cas d’erreur ou d’information trompeuse. Le DPE engage donc désormais la responsabilité juridique du propriétaire.
Pour un investisseur locatif, cela implique une vigilance accrue sur la fiabilité du diagnostic et la nécessité d’anticiper les évolutions réglementaires.
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DPE location : quelles obligations légales pour louer en 2026 ?
En 2026, le nouveau DPE pour la location s’impose comme un pré-requis réglementaire incontournable pour tout propriétaire bailleur. Au-delà de son caractère informatif, il conditionne désormais la conformité juridique d’un logement mis en location et engage directement la responsabilité du bailleur.
DPE obligatoire pour toute mise en location
Le DPE doit obligatoirement être réalisé avant toute mise en location d’un logement, qu’il s’agisse :
- d’une première mise en location
- d’une relocation après le départ d’un locataire
- ou de la publication d’une annonce immobilière
Concrètement, le propriétaire doit :
- disposer d’un DPE valide
- afficher la classe énergétique et climatique dans l’annonce de location
- annexer le DPE au bail de location lors de la signature
Interdiction de location : le calendrier officiel jusqu’en 2034
Le calendrier de la réforme, en conformité avec la loi Climat et Résilience, a été mis en place dès 2023 avec l’interdiction immédiate des logements les plus énergivores, dont la consommation en énergie finale dépassait le seuil des 450 kWh.m² par an.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont également interdits à la location sur le marché locatif.
Ces biens ne respectant pas les critères de décence énergétique :
- ne peuvent plus être proposés à la location lors d’une nouvelle mise en location,
- sont exclus des revalorisations de loyers,
- et exposent le bailleur à des risques juridiques en cas de non-conformité.
Pour les investisseurs détenant ce type de bien, l’absence de travaux de rénovation énergétique peut conduire à une perte totale de revenus locatifs à court terme.
Ce qui change entre 2026 et 2034
L’année 2026 marque une phase de transition dans la mise en place du calendrier législatif. Les logements classés F seront interdits à la location dès le 1er janvier 2028 sans travaux de rénovation énergétique. Même si l’interdiction totale intervient dans deux ans, les logements F sont déjà soumis à :
- un gel des loyers
- une dévalorisation progressive sur le marché
- une attractivité locative en baisse
Pour un investisseur, conserver un bien classé F sans anticiper les travaux revient à repousser le problème avant l’échéance, avec un risque de décrochage de rentabilité.
A moyen terme, les logements classés E ne pourront plus être loués dès 2034. Améliorer la performance énergétique du logement dès maintenant permettra ainsi :
- d’assurer la pérennité du bien sur le long terme
- d’optimiser la valeur patrimonial
- et d’éviter des travaux réalisés dans l’urgence
Bon à savoir - Evolution en 2026 pour les logements électriques
Au 1er janvier 2026, le coefficient pris en compte dans la conversion de l’énergie finale en énergie primaire dans les DPE et audit énergétiques pour les logements à l’électricité passe de 2.3 à 1.9. Cette mesure a été votée pour un alignement sur les normes européennes et près de 700 000 logements pourraient sortir de la catégorie “passoires thermiques”.
Quel impact du DPE sur l’investissement locatif en 2026 ?
Le DPE est désormais un outil qui influence directement la rentabilité d’un investissement locatif. Pour les propriétaires bailleurs, son impact se mesure à plusieurs niveaux.
Rentabilité locative
La performance énergétique d’un logement a désormais un effet tangible sur :
- le niveau de loyer : gel ou impossibilité d’augmentation pour les logements mal classés
- la demande locative : les locataires évitent de plus en plus les biens énergivores
- la durée de vacance entre deux locations
À l’inverse, les logements bien classés bénéficient d’une meilleure attractivité et d’une perception de qualité accrue. Cette tendance renforce la notion de valeur verte, c’est-à-dire une valorisation progressive des biens performants sur le plan énergétique, notés avec un DPE A à C.
Stratégie patrimoniale
Le classement énergétique devient un outil d’arbitrage patrimonial. Un logement mal noté impose de se poser plusieurs questions clés :
- Faut-il engager des travaux pour améliorer la classe énergétique ?
- Le coût de la rénovation est-il compatible avec la rentabilité attendue ?
- Une revente anticipée est-elle plus pertinente qu’une conservation à long terme ?
Neuf vs ancien à rénover : un écart qui se creuse
Le durcissement des règles liées au DPE location accentue l’écart entre :
- les logements neufs conçus selon les normes énergétiques récentes comme la RE2020
- et les biens anciens souvent plus exposés aux risques de travaux lourds
Pour les investisseurs, investir dans le neuf offre une conformité réglementaire accrue, une meilleure lisibilité à long terme et une anticipation naturelle des futures exigences.
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Comment intégrer le DPE dans une stratégie d’investissement locatif ?
Le DPE doit désormais être considéré comme un critère de sélection prioritaire, au même titre que l’emplacement ou la tension locative. Avant d’investir, il est essentiel d’analyser :
- la classe énergétique actuelle du bien,
- son potentiel d’amélioration,
- et la compatibilité du calendrier réglementaire avec l’horizon de détention prévu.
Sur le long terme, cette revalorisation énergétique peut avoir un impact positif sur les factures si elles sont à votre charge, ou éviter de grosses réparations en urgence.
Dans le cadre d’un investissement meublé en LMNP, il est possible de déduire en charges réelles le montant des travaux de rénovation effectués, ce qui permet de réduire la base imposable, voire l’annuler temporairement, avec la prise en compte du coût des travaux engagés.
La remise en conformité des passoires énergétiques peut être également intéressante dans un objectif de plus-value à moyen ou long terme. En effet, la revalorisation des biens conformes avec une consommation énergétique maîtrisée est plus importante, en moyenne de 3.4 % sur les trois dernières années.
Pour en savoir plus :
Quelles sont les aides financières pour améliorer le DPE d’un logement ?
Pour accompagner les propriétaires à rénover leur bien immobilier, plusieurs dispositifs d’aides ont été mis en place par les pouvoirs publics. Dans le cadre d’un investissement locatif, on retrouve notamment :
- MaPrimeRénov’ : destinée à financer une partie des travaux d’amélioration énergétique. Accessible aux investisseurs immobiliers uniquement si ces derniers sont des personnes physiques et dans le respect des plafonds de ressources en vigueur.
- l’éco-PTZ : prêt à taux d’intérêt nul sans conditions de ressources pour financer des travaux de rénovation énergétique qui permettent d’obtenir un gain de 35 % à minima sur la performance énergétique. Le montant peut aller jusqu’à 50 000 €.
Il existe aussi plusieurs aides locales ou régionales, qui varient selon les territoires.
Les études Maslow sur le DPE
FAQ
Peut-on louer un logement classé F en 2026 ?
Oui, un logement classé F peut encore être loué en 2026, mais il est déjà soumis à plusieurs contraintes importantes : gel des loyers, attractivité locative réduite et perspective d’interdiction à moyen terme. Pour un investisseur, conserver un bien F sans anticiper de travaux revient à prendre un risque croissant.
Un mauvais DPE empêche-t-il d’acheter un bien pour louer ?
Non, un mauvais DPE n’empêche pas l’achat, mais il conditionne la stratégie d’investissement. Acheter un bien mal classé implique soit :
- de prévoir des travaux de rénovation énergétique
- soit d’accepter une rentabilité dégradée et un risque d’inexploitabilité future
Le DPE devient ainsi un critère de négociation et d’arbitrage, plus qu’un simple indicateur.
Faut-il privilégier le neuf pour éviter les contraintes liées au DPE ?
Le neuf présente un avantage structurel : il respecte déjà les normes énergétiques récentes et offre une meilleure visibilité à long terme. Cela limite les risques de travaux imposés et sécurise la mise en location. L’ancien peut rester pertinent, mais uniquement s’il présente un fort potentiel d’amélioration énergétique qui permettra d’augmenter la rentabilité et de répondre à un objectif de plus-value à long terme.
