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Les DMTO (Droits de mutation à titre onéreux)

Dans cet article vous trouverez :

Acheter un bien immobilier est un acte majeur qui nécessite une préparation minutieuse, notamment en matière de fiscalité. L’un des éléments clés à considérer dans cette préparation sont les DMTO, ou Droits de Mutation à Titre Onéreux. Ces droits, souvent associés aux « frais de notaire« , sont des charges fiscales incontournables lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Ils englobent des taxes diverses telles que la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement, mais aussi d’autres aspects fiscaux qui varient selon le type de bien et son emplacement.

Dans cet article, nous allons explorer en détail les différents composants des DMTO, qui paie quoi et quand, ainsi que les taux appliqués pour les années 2023 et 2024. Nous aborderons également les cas spéciaux comme les taux réduits dans l’immobilier neuf ou les départements offrant des taux réduits dans l’ancien. Enfin, nous vous fournirons un exemple concret pour calculer ces droits et un aperçu des abattements et exonérations possibles.

La définition des DMTO

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont des impôts dus lors de la vente de biens immobiliers. Ces droits sont inclus dans ce que l’on appelle communément « les frais de notaire ». Ils sont constitués principalement de deux éléments : la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement.

Ces droits sont réglés par l’acquéreur du bien, et le montant est calculé en pourcentage du prix de vente du bien. Ils sont versés aux collectivités territoriales et servent de ressources essentielles pour ces dernières. Le taux des DMTO peut varier selon le département et le type de bien (neuf ou ancien).

Calcul DMTO (droits de mutation à titre onéreux)

Quelles sont les différences entre la taxe de publicité foncière et les droits d'enregistrement ?

Les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) comprennent essentiellement deux composants fiscaux : la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement. Ces deux taxes semblent similaires à première vue, mais elles diffèrent dans leur portée et leurs modalités.

  1. Taxe de publicité foncière : Cette taxe est généralement prélevée sur toutes les transactions immobilières, qu’elles concernent des biens neufs ou anciens. Pour l’immobilier neuf, un taux réduit est appliqué.
  2. Droits d’enregistrement : Ces droits sont spécifiques aux transactions portant sur des biens immobiliers anciens. Ils peuvent varier en fonction du département dans lequel se trouve le bien.

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Qui doit s'acquitter des DMTO lors d'une acquisition immobilière ?

Les DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) sont à la charge de l’acheteur dans le cadre d’une transaction immobilière. Ceux-ci sont inclus dans ce qu’on appelle communément les « frais de notaire » et doivent être réglés au moment de la finalisation de la vente.

Tableau des taux DMTO 2023 et 2024 par département

Les taux sont consultables sur le site du gouvernement : DGFiP – droits d’enregistrement (impots.gouv.fr)

La taxe de publicité foncière à taux réduit dans le neuf

Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier neuf, la fiscalité présente quelques avantages. L’un de ces avantages est la taxe de publicité foncière à taux réduit. Pour l’immobilier neuf, seule une taxe de publicité foncière de 0,715% est prélevée sur le prix de vente hors taxes.

Ce taux réduit s’applique exclusivement aux biens neufs et diffère de celui appliqué aux biens anciens, où le taux de taxe de publicité foncière peut être beaucoup plus élevé, en fonction des départements. Cette mesure a pour objectif de stimuler les investissements dans l’immobilier neuf, ce qui, à son tour, favorise la construction et le développement de nouveaux projets immobiliers.

Exemple de calcul des droits de mutation à titre onéreux

Pour illustrer le calcul des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), prenons un exemple concret. Imaginons que vous achetez un bien immobilier ancien dans un département où le taux de DMTO est de 5%.

  1. Prix du bien immobilier : 300 000 €
  2. Taux de DMTO du département : 5%
  3. Frais de notaire : Environ 2% du prix du bien


Étape 1 : Calcul des DMTO

DMTO = (Prix du bien) x (Taux de DMTO)
= 300 000 € x 0.05
= 15 000 €

Étape 2 : Calcul des frais de notaire hors DMTO

Frais de notaire = (Prix du bien) x (Frais de notaire en %)
= 300 000 € x 0.02
= 6 000 €

Étape 3 : Coût total de l’acquisition

Coût total = Prix du bien + DMTO + Frais de notaire restant
= 300 000 € + 15 000 € + 6 000 €
= 321 000 €

Ainsi, pour cet achat, les DMTO s’élèvent à 15 000 € et le reste des frais de notaire à 6 000 €.
Le coût total de l’acquisition serait donc de 321 000 €.

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Les départements qui offrent un taux de DMTO réduit dans l'ancien

Les départements qui offrent un taux de DMTO réduit dans l’ancien représentent une exception à la règle générale en matière de droits de mutation. Contrairement aux taux standards, ces départements ont choisi d’appliquer un taux réduit afin de stimuler l’investissement immobilier local.

A ce jour, voici les 3 départements qui offrent un taux de DMTO réduit :

  • Le Morbihan
  • L’Indre
  • Mayotte

Les abattements et exonérations de DMTO

Lorsqu’il s’agit des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO), certaines situations permettent d’obtenir des abattements ou des exonérations.

  1. Abattement familial : Dans le cadre d’une transmission immobilière familiale, il existe des abattements sur les droits de mutation. Cela concerne généralement les successions et les donations.
  2. Première acquisition : Certains départements proposent un taux réduit de DMTO pour les primo-accédants. L’objectif est d’encourager l’acquisition de la première résidence principale.
  3. Biens neufs : L’achat de biens neufs peut bénéficier d’une taxe de publicité foncière à taux réduit, habituellement de 0,715%.
  4. Logement social : Certains achats de logements sociaux peuvent être exonérés des DMTO en fonction des politiques départementales.
  5. Exonération pour les collectivités : Les collectivités territoriales, lorsqu’elles sont les acquéreurs, peuvent également être exonérées de DMTO.
  6. Actes notariés spécifiques : Dans certains cas, des actes notariés spécifiques peuvent entraîner une réduction ou une exonération des DMTO, notamment en matière de partage de biens ou de démembrement de propriété.

Les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) constituent un aspect essentiel de toute transaction immobilière en France. Ils englobent à la fois la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement, chacun avec ses particularités. Les taux de DMTO peuvent varier en fonction du département et du type de bien. Des taux réduits sont souvent appliqués pour l’immobilier neuf et certains départements offrent des taux réduits pour les biens anciens. Enfin, divers abattements et exonérations peuvent être exploités pour réduire cette fiscalité.

Publié le 09/02/2024

Article rédigé par Jérémy Manceau-Olivier

Je suis entré dans la vie active en tant que conseiller clientèle dans la banque et j’ai vite été conquis par l’univers de la gestion de patrimoine. Aujourd’hui, et en tant que directeur commercial Maslow, j’ai la chance d’intégrer une belle aventure humaine et d’accompagner à distance les acheteurs dans leurs investissements immobiliers.