Le monde de l'immobilier est rempli de termes spécifiques, chacun ayant ses propres implications et obligations légales. Dans ce contexte, deux termes se distinguent souvent : le "bailleur" et le "propriétaire". Malgré une confusion fréquente, ces termes ne sont pas synonymes et impliquent des rôles et responsabilités distincts.
Définition du terme "bailleur"
Le terme “bailleur” désigne une personne physique ou morale qui met à disposition un bien immobilier en location.
Cette mise à disposition se fait à travers la signature d’un contrat de bail avec un locataire, qui lui offre la jouissance du bien en échange du versement d’un loyer mensuel.
Le bailleur n’est pas nécessairement le propriétaire du bien immobilier. En effet, il peut agir en tant que représentant du propriétaire. Dans ce cas, le mandataire, qui peut être un agent immobilier ou un administrateur de biens, est considéré comme le bailleur.
Quelles sont les différences entre un bailleur et un propriétaire ?
Bien que les termes “bailleur” et “propriétaire” soient souvent utilisés de manière interchangeable, ils ont en réalité des significations distinctes dans le domaine de l’immobilier.
Le propriétaire est la personne qui possède un logement ou un bien immobilier. Il détient le titre de propriété du logement, ce qui lui donne le droit de l’utiliser comme bon lui semble, dans le respect de la loi. Le propriétaire a la responsabilité de respecter certaines normes lorsqu’il met son logement en location. Il doit louer un lieu décent, salubre et en bon état, et ne peut pas louer un logement sans contrat de location.
Le bailleur, quant à lui, est généralement le propriétaire du logement qui le met en location. C’est-à-dire qu’un propriétaire devient bailleur lorsqu’il met son bien immobilier en location et signe un contrat de location ou “bail” avec le locataire. En conséquence, tous les bailleurs sont des propriétaires, mais tous les propriétaires ne sont pas nécessairement des bailleurs.
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Quelles sont les obligations du bailleur ?
Les obligations du bailleur sont déterminées par la législation en vigueur et sont de diverses natures. Elles concernent principalement la fourniture d’un logement décent et sûr pour le locataire, ainsi que le respect de certaines procédures administratives et réglementaires.
En premier lieu, le bailleur est obligé de fournir un logement qui ne porte pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Ce logement doit être en bon état, sans équipements défectueux ni travaux à prévoir. Il doit respecter un certain nombre d’exigences le rendant conforme à un usage d’habitation. Parmi ces exigences, on peut citer l’existence d’une toiture étanche, d’escaliers, de balcons, fenêtres et garde-corps assez solides pour éviter la chute d’une personne, de matériaux ou de canalisations sans plomb ni amiante, d’installations électriques, de gaz et d’eau fiables, d’un éclairage naturel “suffisant” dans les pièces principales. D’autres éléments de confort sont requis, comme un système d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées, une cuisine convenablement équipée ou encore une installation sanitaire séparée avec toilettes, baignoire ou douche.
En second lieu, le bailleur est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail.
De plus, les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives sont à la charge exclusive du bailleur tout au long de la durée du bail.
Enfin, le bailleur doit garantir la jouissance paisible du logement au locataire, ce qui implique de prendre les mesures nécessaires pour remédier aux nuisances ou aux troubles de voisinage qui pourraient entraver cette tranquillité.
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Qu’est-ce qu’un bailleur social ?
Un bailleur social est une entité publique ou privée dont la mission principale est de construire, gérer et louer des logements à loyer modéré aux ménages à revenus modestes.
Les activités des bailleurs sociaux sont réglementées par la loi de 1989 sur les rapports locatifs et le Code de la construction et de l’habitation. Pour obtenir le statut de bailleur social, l’organisme doit passer une convention avec l’État : la convention APL (aide personnalisée au logement).
En France, il existe trois principales familles de bailleurs sociaux : les Offices Publics de l’Habitat (OPH), les Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) et les coopératives HLM. Les OPH sont le fruit de l’initiative publique et n’ont pas vocation à générer du profit. Les ESH sont de droit privé, à but lucratif très limité. Les coopératives HLM, souvent spécialisées dans l’accession sociale sécurisée à la propriété, exercent pour certaines d’entre elles, une activité locative.
Le bailleur et la CAF
La Caisse d’Allocations Familiales (CAF) offre un service dématérialisé et sécurisé, appelé “Espace Bailleur”, qui est destiné à tous les bailleurs, qu’ils soient particuliers ou entreprises, dont les locataires bénéficient d’une aide personnelle au logement. Cet espace facilite la communication entre le bailleur et la CAF, ainsi que la gestion des informations relatives aux locataires.
Dans l’Espace Bailleur, les propriétaires peuvent déclarer différentes informations pertinentes pour la CAF, comme le montant du loyer de juillet de leurs locataires, le départ ou le déménagement du locataire, une modification du nombre de colocataires du logement, un impayé de loyer et la fin de gestion d’un logement.
L’Espace Bailleur permet aux bailleurs de consulter la liste de leurs locataires bénéficiaires d’une aide personnelle au logement, le détail des paiements mensuels de l’aide personnelle au logement (si la CAF verse l’aide directement au bailleur), ainsi que des fiches pratiques et une foire aux questions.
Le site de la CAF offre également des informations détaillées sur ce que les bailleurs doivent déclarer à la CAF. Par exemple, ils doivent informer la CAF du départ du logement du locataire, du changement du nombre de colocataires, de la mise en sous-location, de la fin de gestion du bien (en cas de décès ou de vente), des situations d’impayés, si le logement est non décent, et une fois par an, ils doivent déclarer le montant du loyer du mois de juillet.
