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Est-il possible d’acheter un bien loué pour y habiter ?

Dans cet article vous trouverez :

C'est possible, à condition

Oui, en France, il est possible d’acheter un appartement déjà loué pour y habiter, mais il y a des règles spécifiques qui doivent être respectées.

Un propriétaire immobilier peut mettre fin au bail d’un locataire pour trois raisons principales :

  • Pour mettre le logement sur le marché
  • Pour récupérer la propriété (soit pour y vivre personnellement, soit pour y installer un membre de la famille)
  • Pour un motif valable et important (en particulier en cas de manquement du locataire).

Si vous envisagez de récupérer le logement pour y vivre, il est impératif que ce logement devienne votre habitation principale. Si vous envisagez d’y installer un membre de votre famille, il doit également faire de ce bien son domicile principal.

 

 

A noter

La législation est très claire sur la définition de « proche ». Cela peut inclure votre conjoint, un compagnon avec qui vous partagez votre vie depuis au moins un an à la date d’expiration du bail, un partenaire lié par un PACS à la date d’expiration du bail, ou un parent ou un enfant. Cette définition s’étend à la famille de votre propre sang, ainsi qu’à celle de votre conjoint, de votre partenaire de vie ou de votre partenaire de PACS.

Récupérer un logement pour y habiter

La loi française protège les locataires contre l’expulsion. Cependant, dans certaines circonstances, le propriétaire peut résilier le bail pour un usage personnel, voici les conditions à respecter :

  1. Le propriétaire doit donner un préavis de six mois au locataire. Ce préavis doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
  2. La lettre de congé pour habiter doit expliquer clairement que le propriétaire ou un proche va habiter dans la propriété. Ce proche peut être un conjoint, un partenaire de PACS, un concubin, un descendant ou un ascendant, ou ceux du conjoint, partenaire de PACS ou concubin.
  3. Si le locataire refuse de quitter, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire pour l’expulsion. Cependant, ce processus peut être long et coûteux.
 

Il est important de noter que si le locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources sont insuffisantes, le propriétaire ne peut pas récupérer le logement sauf s’il propose un logement de remplacement au locataire.

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Quelle est la période requise pour reprendre un appartement loué ?

Il est impératif de renouveler le bail locatif qui vous lie à votre locataire pour une durée minimale de deux ans. Ce renouvellement est nécessaire même si la durée restante du bail actuel est de moins de deux ans.

Si vous souhaitez occuper le logement vous-même, vous devez envoyer une notification à votre locataire par courrier recommandé avec accusé de réception six mois avant l’expiration du bail. De même, si le bail a déjà été renouvelé ou prorogé, la lettre de résiliation doit être envoyée six mois avant la date de fin du premier renouvellement ou prorogation du bail.

Ce préavis est essentiel pour que la résiliation du bail soit valide. En pratique, cela signifie que si vous envoyez votre courrier trop tard, vous ne pourrez pas reprendre votre propriété à la date que vous aviez prévue.

Si vous souhaitez définir avec précision la date à partir de laquelle la résiliation est notifiée au locataire, vous pouvez également faire délivrer la lettre de résiliation par un huissier de justice ou la remettre vous-même en mains propres. Dans ce dernier cas, assurez-vous d’obtenir une preuve de réception (reçu, signature) pour confirmer votre action en bonne et due forme.

 

Enfin, le préavis comprend les jours fériés et les week-ends. Si le préavis se termine un dimanche, vous pouvez reprendre possession de votre propriété dès le lundi suivant.

Et si je souhaite le laisser en location, quels sont les risques à considérer ?

Acheter un bien déjà loué présente à la fois des avantages et des risques. C’est une situation qui peut offrir un revenu locatif immédiat, mais qui peut également comporter certains pièges. Voici quelques risques potentiels :

Locataire problématique : Le locataire existant peut avoir des problèmes de paiement, être problématique, ou ne pas respecter le bien. L’éviction n’étant pas toujours une solution aisée en France, vous pourriez connaître quelques désagréments. Ceci étant dit, vous pouvez connaître les mêmes problèmes en ayant choisi vous-même le locataire de votre bien.

Bail existant : En tant que nouveau propriétaire, vous héritez du bail existant et vous devez respecter ses conditions jusqu’à son expiration. Si les conditions du bail sont défavorables, vous ne pourrez pas les modifier avant la fin du bail.

Rendement locatif inférieur : Le loyer en place peut être inférieur au taux du marché actuel, ce qui pourrait affecter votre rendement locatif.

Inspection de la propriété : Il peut être difficile d’inspecter complètement la propriété si elle est actuellement occupée par un locataire.

 

Frais de gestion : Si le bien est géré par une agence immobilière, il pourrait y avoir des frais associés au changement de propriétaire.

Peut-on faire un investissement locatif sans apport ?

Il est effectivement possible de faire un investissement locatif sans apport, bien que cela dépende grandement de votre situation financière. Les banques préfèreront toujours un apport personnel pour la contraction d’un prêt, d’autant plus avec la conjoncture de l’année 2022 particulièrement difficile. Il faudra dès lors prouver la solidité du projet afin d’espérer obtenir un prêt.

FAQ : acheter un bien déjà loué pour y habiter

En général, en tant que nouvel acquéreur, vous héritez des termes du bail en cours. Cela signifie que vous ne pouvez pas simplement expulser le locataire pour emménager. Cependant, il existe des clauses spécifiques qui peuvent vous permettre de résilier le bail pour motif légitime et sérieux, tel que votre souhait d’habiter dans le bien. Cela doit être fait en respectant un délai de préavis de 6 mois en France.

Si un locataire refuse de partir après avoir reçu un avis de résiliation du bail, vous devrez probablement engager une procédure d’expulsion par voie judiciaire. C’est une procédure qui peut être coûteuse et prendre du temps, en fonction de la juridiction. En général, il est préférable de tenter de résoudre les conflits par la négociation ou la médiation avant de recourir à l’action en justice.

Si les recours amiables ont échoué, vous devez :

  1. Envoyer une mise en demeure au locataire via un huissier de justice. Si cela ne suffit pas, il vous faudra malheureusement passer par la procédure d’expulsion.
  2. Saisir le tribunal d’instance. Avant de pouvoir expulser un locataire, il faut qu’un jugement soit rendu, vous devez donc saisir le tribunal de la commune où le logement se situe.
  3. Appliquer la procédure d’expulsion. Une fois le jugement rendu, l’huissier de justice mandaté va annoncer officiellement la décision au locataire. S’il ne fait pas appel de la décision, le locataire disposera encore d’un délai de deux mois pour quitter les lieux. D’autre part, les expulsions sont suspendues en hiver (entre le 1er novembre et le 31 mars).

Oui, en général, les locataires sont protégés par des lois qui visent à assurer la stabilité de leur logement. Lorsqu’un bien est vendu alors qu’il est encore loué, le nouveau propriétaire est généralement tenu de respecter les termes du bail existant.

Publié le 21/02/2024

Article rédigé par Aurélien Le Saint

Depuis 2020 j’apporte des conseils sur les placements financiers à mes clients et les accompagne dans le temps en répondant à leurs interrogations sur les sujets de la fiscalité, de la constitution et de la valorisation d’un patrimoine. En plus de proposer un service global sur la gestion de patrimoine, j’ai une spécialité sur les sujets de la transmission/succession.