À l’approche de la fin de l’année 2026, nous pouvons commencer à nous poser la question suivante : quelle direction prendra le marché immobilier en 2027 ?
En 2026, la reprise marque le pas : les ventes dans l’ancien sont attendues autour de 955 000 transactions*, un niveau stable sur un an, et les taux de crédit ont connu une accalmie durant les premiers mois de l’année avant de remonter au cours du printemps.
La future élection présidentielle au printemps ajoute une inconnue de taille. Dans notre premier baromètre sur l’élection de 2027 sorti au mois de septembre, nous expliquions qu’un Français sur trois reconnaît que l’issue du scrutin pourrait avancer ou retarder son projet immobilier.
Evolution des taux et des prix, résultat de l’élection et nouvelle politique : voici les premières prévisions à connaître si vous avez un projet en cours ou si vous souhaitez acquérir d’ici l’année prochaine.
Les chiffres du marché immobilier en 2026
Taux de crédit : remontée pour le mois d’octobre suite à la hausse de l’OAT française
- 3.4 % sur 15 ans
- 3.5 à 3.55 % sur 20 ans
- 3.60 % sur 25 ans
(Meilleurtaux.com)
Nombre de ventes dans l’ancien : près de 960 000 ventes sur l’année 2026,
Nombre de ventes dans le neuf : moins de 40 000 logements neufs sur les six premiers mois, un recul de 18 % en comparaison du premier semestre 2025**
376 241 de permis de construire délivrés entre juillet 2025 et juin 2026 pour une mise en chantier de 293 412 logements***
Potentielle prolongation de 2 ans du dispositif de l’encadrement des loyers qui doit prendre fin au mois de novembre 2026.
*SeLoger -MeilleursAgents
**Fédération des promoteurs immobiliers
*** SDES (Statistique Publique de l’Energie, des Transports, du Logement et de l’Environnement)
Où en est le marché immobilier à l'automne 2026 ?
Pour anticiper les tendances de 2027, il faut regarder l’état du marché actuel. Plusieurs indicateurs permettent de comprendre la situation du logement : le nombre de ventes, l’évolution des prix, le coût du crédit et le rythme de la construction neuve.
Transactions : une reprise qui plafonne
Après le creux de 2023-2024, l’année 2025 a marqué un vrai regain d’activité. En 2026, le mouvement s’est stabilisé : on compte environ 958 000 ventes de logements anciens sur les douze derniers mois. SeLoger-Meilleurs Agents anticipe un total proche de 955 000 transactions sur l’ensemble de l’année, un niveau équivalent à celui de 2025.
Toutefois, cette dynamique ne se retrouve pas dans l’immobilier neuf, qui a recensé moins de 40 000 ventes sur l’ensemble du premier semestre de l’année, soit 18.3 % de moins que l’année précédente selon le groupe SeLoger-Meilleurs Agents.
Avec l’approche des présidentielles, dont nous reviendrons plus bas, le marché est aujourd’hui dans une forme d’attentisme.
Prix : stagnation nationale, marchés locaux divergents
Selon l’indice Notaires-Insee publié le 8 septembre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % au deuxième trimestre et de 0,8 % sur un an. Ce léger repli fait suite à une stabilité au premier trimestre et à une hausse de 1 % fin 2025.
| Évolution des prix de l'ancien sur un an (T2 2026) | |
|---|---|
|
France entière
|
- 0.8 %
|
|
Île-de-France
|
- 0.3 %
|
|
Province
|
- 1.0 %
|
|
Auvergne-Rhône-Alpes
|
- 0.7%
|
|
Hauts-de-France
|
0 %
|
|
Provence-Alpes-Côte-d'Azur
|
+ 0.2 %
|
Au niveau local, les prix commencent à remonter selon les villes :
- + 0.4 % à Paris sur les 3 derniers mois
- + 0.2 % à Lyon sur les 3 derniers mois
- + 2.6 % à Bordeaux sur les 3 derniers mois
(MeilleursAgents)
Crédit : le retournement commencé à l'été
Au printemps, emprunter coûtait en moyenne
- 3,17 % sur 15 ans
- 3,34 % sur 20 ans
- 3,43 % sur 25 ans
La tendance s’est inversée cet été. Pour contenir une inflation attendue à 3 % en moyenne en 2026 dans la zone euro, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses taux directeurs en juin, puis à nouveau de 0,25 point le 10 septembre.
Les taux directeurs sont les taux auxquels les banques se financent auprès de la BCE. Quand ils augmentent, les banques répercutent la hausse sur les crédits immobiliers. Fin septembre, les taux moyens observés atteignent ainsi 3,40 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans.
Construction neuve : des volumes toujours au plancher
Le neuf reste le point faible du marché. D’août 2025 à juillet 2026, les permis de construire accordés reculent de 9,5 %, à 370 673 logements. Les mises en chantier baissent de 11,8 %, à 296 131 logements.
La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) estime que les mesures de relance et une éventuelle reprise après l’élection ne suffiront pas, à ce stade, à inverser la tendance.
Ce déficit de construction a une conséquence directe pour les investisseurs : l’offre de logements neufs reste rare, ce qui soutient la demande locative dans les zones tendues. Nous y revenons en détail plus bas, dans la partie consacrée à la construction en 2027.
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Immobilier : les grandes tendances qui peuvent définir l'année 2027
Plusieurs tendances vont façonner le marché immobilier en 2027. Certaines relèvent de la conjoncture, comme les taux et les volumes de ventes. D’autres sont structurelles et continueront à peser au-delà de l’élection : le DPE, la pénurie de logements à louer ainsi que les écarts entre territoires.
Volumes et prix : ce qu'anticipent les acteurs du marché
SeLoger-Meilleurs Agents a présenté en septembre ses deux scénarios pour 2027 :
- Scénario favorable : entre 980 000 et 1 million de ventes, avec des prix en hausse de 2 à 3 %, si les taux se stabilisent et que le climat politique s’apaise.
- Scénario défavorable : les ventes retomberaient entre 900 000 et 930 000, avec des prix globalement stables.
Aucun des deux scénarios ne prévoit de chute des prix. Le marché dispose en effet d’amortisseurs : une demande de logements toujours soutenue, une offre neuve très faible et des ménages qui retardent leur achat plutôt que de le faire au rabais.
La question pour 2027 repose principalement sur la dynamique du marché. Or elle dépendra largement de deux facteurs de l’année encore méconnus : l’évolution des taux et le résultat de la présidentielle.
DPE : la future échéance de 2028 pèse dès 2027
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) note un logement de A à G selon sa consommation d’énergie. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail. À partir du 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F : ils ne pourront plus être loués, ni lors d’un nouveau bail, ni lors d’un renouvellement.
2027 sera donc la dernière année pour anticiper. Les propriétaires de logements F devront choisir entre trois options : rénover, vendre ou retirer le bien du marché locatif.
Deux évolutions sont à surveiller :
- Un nouveau mode de calcul au 1er janvier 2027. Le calcul du DPE évolue avec un nouvel abaissement du coefficient de conversion de l’électricité. Certains logements chauffés à l’électricité pourraient ainsi gagner une classe sans travaux. Ce gain n’a rien d’automatique, et le calendrier légal des interdictions ne change pas.
- Une décote qui s’accentue. Les logements énergivores se négocient déjà en dessous du marché. Cette décote peut créer des opportunités pour un investisseur prêt à financer des travaux, à condition de chiffrer précisément leur coût et leur durée avant d’acheter.
Marché locatif : une tension durable
Le marché locatif restera l’un des moteurs de l’investissement en 2027, car la pénurie d’offre est profonde. Selon le président de Bien’ici, l’offre de logements à louer a été divisée par plus de 2,5 depuis 2019 à l’échelle nationale.
Plusieurs facteurs devraient maintenir cette tension en 2027 : la construction neuve reste au plancher, l’accession à la propriété reste difficile avec des taux orientés à la hausse, et le DPE retire progressivement des logements du marché. Pour un investisseur, une forte demande locative limite le taux de vacance.
Présidentielle 2027 : quel impact sur le marché immobilier ?
Le premier tour de l’élection présidentielle aura lieu le dimanche 18 avril 2027, et le second tour le dimanche 2 mai. Pour le marché immobilier, l’échéance compte doublement : elle influence le comportement des acheteurs bien en amont de la campagne, et déterminera les règles applicables aux propriétaires pour les cinq années suivantes.
Un Français sur trois lie son projet immobilier au résultat du scrutin
Pour mesurer cet effet, Maslow a lancé son premier baromètre sur le rapport des Français à l’investissement locatif en marge de la campagne électorale. Le constat est net : un Français sur trois reconnaît que l’issue du scrutin pourrait influencer sa décision. 12 % pourraient avancer leur projet et 21 % le reporter.
Pour ces personnes, la confiance dépendra avant tout de trois facteurs :
- la situation économique générale (34 %)
- la fiscalité immobilière (26 %)
- le climat politique et social (21 %)
Autrement dit, l’élection ne crée pas mécaniquement un gel du marché. Elle crée surtout un besoin de visibilité : certains ménages attendront d’y voir clair, tandis que d’autres chercheront à se positionner avant d’éventuels changements.
Les chiffres clés du baromètre Maslow.immo
- 50 % des Français jugent l’investissement locatif attractif
- 22 % envisagent d’acheter un bien pour le louer d’ici un an
- 68 % estiment que les bailleurs privés jouent un rôle essentiel ou important pour loger les Français
- 64 % des acquéreurs potentiels visent un budget inférieur à 150 000 €
Les mesures proposées par les candidats à l'automne 2026
Les programmes des candidats sont encore en cours de construction. Le site observatoire Poligraph recense à ce jour 194 mesures sur le logement et l’urbanisme, réparties entre 15 candidatures.
Le tableau ci-dessous présente, par thème, les propositions qui concernent directement les propriétaires et les investisseurs. Les mesures sont reprises telles qu’elles figurent dans les programmes.
| Thème | Propositions |
|---|---|
|
Impayés et protection du bailleur
|
Garantie universelle des loyers (Jean-Luc Mélenchon ; Nicolas Dupont-Aignan)
Extension de la garantie Visale et remplacement de la loi Kasbarian par un dispositif d'indemnisation rapide des bailleurs (Raphaël Glucksmann) |
|
Encadrement des loyers
|
Extension à tout le territoire, à la baisse dans les grandes villes (Jean-Luc Mélenchon)
Généralisation et pérennisation (Marine Tondelier) Encadrement dans les zones très tendues (Raphaël Glucksmann) Suppression de l'encadrement et libre fixation du loyer à la signature du bail (Bruno Retailleau) |
|
DPE et interdictions de louer
|
Suppression des interdictions de louer liées au DPE, qui deviendrait un outil d'information (Bruno Retailleau)
Abrogation des interdictions et obligations liées au DPE (Marine Le Pen) Application effective de l'interdiction de louer les passoires thermiques (Jean-Luc Mélenchon) |
|
Fiscalité du bailleur
|
Statut fiscal du bailleur sans zonage, garanti pour dix ans (Bruno Retailleau)
Retour d'un avantage fiscal de type Pinel pour le neuf et libre passage du micro-foncier au régime réel (Nicolas Dupont-Aignan) |
|
Fiscalité du patrimoine
|
Plafond de cinq logements transmissibles par héritage
et taxe progressive sur les transactions les plus élevées (Jean-Luc Mélenchon) Taxe foncière modulée selon le nombre de biens détenus (Juan Branco) Hausse du plafond des donations exonérées (Nicolas Dupont-Aignan) |
|
Construction et foncier
|
Objectif de 450 000 logements par an, abrogation du « zéro artificialisation nette » (ZAN)
et gel des prochains paliers de la norme RE2020 (Bruno Retailleau) 200 000 logements publics par an pendant cinq ans (Jean-Luc Mélenchon) Jusqu'à 500 000 logements supplémentaires par surélévation et division de parcelles (Gabriel Attal) Grand plan de construction et de rénovation (Bernard Cazeneuve) |
|
Accession à la propriété
|
Généralisation du prêt à taux zéro (PTZ) et déduction des intérêts d'emprunt selon le nombre d'enfants (Bruno Retailleau)
Un PTZ pour chaque naissance (Édouard Philippe) PTZ élargi et prêt d'accession à taux préférentiel pour les classes moyennes (Nicolas Dupont-Aignan) |
|
Meublés touristiques
|
Plafond de 60 jours de location par an et fin de l'avantage fiscal (Jean-Luc Mélenchon)
Régulation renforcée des plateformes (Raphaël Glucksmann) Davantage de moyens d'action pour les maires (Bruno Retailleau, Nicolas Dupont-Aignan) |
Les voies possibles pour l'investisseur après mai 2027
Sans préjuger du résultat, on peut décrire trois orientations et leurs effets probables sur l’investissement locatif. En pratique, le cadre qui s’imposera combinera probablement des éléments de plusieurs d’entre elles.
Un cadre plus favorable au bailleur. Il se traduirait par un allègement des contraintes (DPE, encadrement des loyers) et une fiscalité stabilisée. Pour vous, cela pourrait signifier davantage de liberté pour fixer les loyers et moins de biens retirés du marché. Revers possible : un marché plus attractif pour les investisseurs peut aussi soutenir les prix d’achat.
Un cadre plus régulé. Il se traduirait par un encadrement des loyers étendu, des exigences énergétiques maintenues et une fiscalité du patrimoine plus lourde pour les multipropriétaires. La rentabilité serait plus encadrée dans les zones tendues. En contrepartie, certaines propositions prévoient une garantie contre les impayés, qui sécuriserait les revenus locatifs.
Un cadre de continuité. Faute de majorité nette, les grandes réformes pourraient être reportées. Les dispositifs actuels continueraient de s’appliquer. Ce scénario offre peu de visibilité à long terme, mais n’implique pas de rupture pour les projets en cours.
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Construction neuve en 2027 : relance ou nouvelle année blanche ?
La construction neuve est le secteur le plus directement exposé aux décisions politiques. Elle dépend à la fois des taux, des normes, des règles d’urbanisme et des incitations fiscales.
En 2027, elle devra composer avec deux calendriers : celui d’une loi de relance en cours d’examen et celui de l’élection présidentielle.
L'apparition du dispositif Jeanbrun pour relancer la construction
Entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun, appelé aussi statut du bailleur privé, a succédé au Pinel avec un fonctionnement différent. Au lieu d’une réduction d’impôt, il permet à l’investisseur d’amortir son bien, c’est-à-dire de déduire chaque année une partie de sa valeur de ses revenus locatifs. En contrepartie, il faut louer nu pendant au moins 9 ans, avec des loyers plafonnés. Selon les cas, l’avantage peut atteindre 12 000 € d’amortissement par an.
Ses débuts sont plus lents que prévu. Selon la FPI, le dispositif générerait aujourd’hui 150 à 200 réservations par mois, contre un objectif initial de 4 000.
Deux éléments de contexte expliquent en partie ce décalage : le lancement a coïncidé avec une dégradation du contexte géopolitique, puis avec la remontée des taux. Par ailleurs, les achats des investisseurs particuliers dans le neuf sont repartis à la hausse depuis le début de l’année, signe que l’intérêt existe.
Le projet de loi « relance et décentralisation du logement ». Adopté par le Sénat en juillet, ce texte est en cours d’examen à l’Assemblée nationale. Il vise près de 400 000 logements neufs par an et 2 millions de logements d’ici 2030. Ses principales mesures :
- Un dispositif Jeanbrun assoupli dans l’ancien. Le seuil de travaux exigé pour en bénéficier a été supprimé par les sénateurs. La commission des affaires économiques de l’Assemblée l’a rétabli à 20 % du prix d’achat, contre 30 % aujourd’hui.
- Des procédures d’urbanisme simplifiées, qui doivent faire gagner 12 à 18 mois sur les délais des projets.
- Un sursis pour certaines passoires thermiques. Les propriétaires de logements classés F ou G pourraient continuer à louer à condition de s’engager à réaliser des travaux de rénovation : dans les trois ans pour une maison individuelle, dans les cinq ans pour un logement en copropriété.
À ce stade, rien n’est définitif. La date de l’examen en séance publique n’est pas encore arrêtée, et le texte peut encore évoluer.
Investissement locatif en 2027 : faut-il attendre l'élection ?
C’est la question que se posent de nombreux investisseurs. Attendre peut sembler prudent. Mais attendre est aussi un choix, avec ses propres coûts et ses propres risques.
Reporter un projet de quelques mois revient à parier sur l’évolution de deux variables : les taux d’intérêt et les prix. Or, comme vu plus haut, aucune des deux n’évolue de façon certaine.
Côté taux. Prenons un emprunt de 200 000 € sur 20 ans (hors assurance) :
| Taux | Mensualité | Coût total des intérêts |
|---|---|---|
|
3,20 % (scénario favorable)
|
environ 1 130 €
|
environ 71 000 €
|
|
3,50 % (niveau actuel)
|
environ 1 160 €
|
environ 78 400 €
|
|
3,90 % (scénario défavorable)
|
environ 1 200 €
|
environ 88 300 €
|
Entre le scénario favorable et le scénario défavorable, l’écart atteint environ 70 € par mois, soit plus de 17 000 € d’intérêts sur la durée du prêt. Attendre peut donc être gagnant si les taux baissent, et perdant s’ils continuent de monter.
Ce qui ne dépend pas du scrutin
Quel que soit le résultat de l’élection, plusieurs facteurs resteront décisifs pour la réussite d’un investissement locatif.
- L’emplacement. Un logement situé dans un bassin d’emploi dynamique, bien desservi et proche des services trouvera des locataires, quel que soit le cadre réglementaire. C’est ce critère qui protège le mieux la valeur de votre bien sur la durée.
- La demande locative. La pénurie de logements à louer est structurelle : elle tient au déficit de construction et à la difficulté d’accéder à la propriété. Aucun programme ne pourra la résorber en quelques mois.
- La qualité énergétique du bien. Un logement bien classé au DPE est à l’abri des interdictions de louer, et le restera probablement quelle que soit l’évolution du calendrier.
- La solidité de votre financement. Une mensualité compatible avec votre budget, une épargne de précaution et un projet cohérent avec vos objectifs comptent davantage que quelques dixièmes de point de taux.
Calendrier 2027 : les dates clés à surveiller
Pour suivre le marché en 2027, voici les échéances qui pourraient faire évoluer les taux, les règles ou les décisions des acheteurs.
| Date | Événement | Ce qui peut changer |
|---|---|---|
|
1er janvier 2027
|
Nouveau mode de calcul du DPE
pour les logements chauffés à l'électricité |
Certains biens pourraient gagner
une classe énergétique sans travaux |
|
Début 2027
|
Entrée en vigueur de la loi de finances pour 2027
|
Ajustements fiscaux éventuels pour les propriétaires,
notamment pour le LMNP |
|
Début 2027
|
Adoption définitive attendue du projet de loi relance logement (date non fixée)
|
Assouplissement possible du dispositif Jeanbrun dans l'ancien,
sursis pour certaines passoires thermiques |
|
Tout au long de l'année
|
Réunions de politique monétaire de la BCE
|
Orientation des taux de crédit immobilier
|
|
Jusqu'à fin 2027
|
Sortie des engagements Pinel de 12 ans signés en 2014-2015
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Mises en vente possibles dans certaines communes
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18 avril 2027
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Premier tour de l'élection présidentielle
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Période d'attentisme possible sur le marché
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2 mai 2027
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Second tour de l'élection présidentielle
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Premières indications sur les orientations du quinquennat
|
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Mi-mai 2027
|
Prise de fonctions du nouveau président, au plus tard le 14 mai
|
Nomination du gouvernement et premières annonces
|
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Été 2027
|
Loi de finances rectificative possible, législatives anticipées en cas de dissolution
|
Premières mesures éventuelles et
majorité parlementaire du quinquennat |
|
Automne 2027
|
Examen du budget pour 2028, premier budget du nouveau quinquennat
|
Traduction concrète des promesses fiscales
|
|
31 décembre 2027
|
Dernier jour pour signer ou renouveler un bail pour un logement classé F
|
Arbitrage rénovation, vente ou retrait du marché locatif
|
|
31 décembre 2027
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Fin programmée du prêt à taux zéro (PTZ), sauf prolongation
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Conditions d'accession à la propriété
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1er janvier 2028
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Interdiction de louer les logements classés F
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Les biens F non rénovés sortent du parc locatif
|
FAQ
Les prix de l'immobilier vont-ils baisser en 2027 ?
Les prix de l'immobilier vont-ils baisser en 2027 ?
Une baisse marquée paraît peu probable. Après un recul de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 selon l’indice Notaires-Insee, les scénarios de SeLoger-Meilleurs Agents vont de prix stables à une hausse de 2 à 3 % en 2027. Les écarts locaux resteront forts : certains marchés peuvent encore reculer, notamment pour les maisons et les logements énergivores.
Les taux immobiliers vont-ils baisser en 2027 ?
Les taux immobiliers vont-ils baisser en 2027 ?
Une baisse franche est peu probable à court terme. Avec une inflation attendue à 2,5 % en 2027 par la BCE et un coût d’emprunt de l’État français élevé, le scénario central des courtiers se situe entre 3,40 % et 3,80 % sur 20 ans. Une détente reste possible si l’inflation ralentit plus vite que prévu.
Faut-il acheter avant ou après la présidentielle 2027 ?
Faut-il acheter avant ou après la présidentielle 2027 ?
Il n’existe pas de réponse universelle. Attendre revient à parier sur l’évolution des taux et des prix, qui reste incertaine. Par ailleurs, les changements fiscaux décidés après l’élection s’appliqueraient pour l’essentiel à partir de 2028. Il est plus sûr de juger un projet sur ses fondamentaux (emplacement, demande locative, financement) que sur le calendrier électoral.
Un krach immobilier est-il possible en 2027 ?
Un krach immobilier est-il possible en 2027 ?
Aucun des grands scénarios publiés par les professionnels ne prévoit de krach en 2027. Le marché dispose d’amortisseurs : une demande de logements soutenue, une construction neuve au plus bas et des propriétaires qui préfèrent différer leur vente plutôt que de brader leur bien. Un choc majeur, comme une forte hausse des taux, reste toutefois un risque à ne pas exclure.
La présidentielle 2027 peut-elle changer la fiscalité de l'investissement locatif ?
La présidentielle 2027 peut-elle changer la fiscalité de l'investissement locatif ?
Oui, potentiellement. Les programmes des candidats divergent sur l’encadrement des loyers, le DPE, la fiscalité des bailleurs et la protection contre les impayés. Mais une réforme suppose une majorité à l’Assemblée nationale et passe généralement par la loi de finances, votée en fin d’année : ses effets se feraient surtout sentir à partir de 2028.
Faut-il investir dans le neuf en 2027 ?
Faut-il investir dans le neuf en 2027 ?
Le neuf bénéficie d’une offre rare et de dispositifs comme le Jeanbrun ou le logement locatif intermédiaire (LLI). Mais les ventes restent faibles et le projet de loi relance logement n’est pas encore définitivement adopté. L’intérêt d’un programme dépend surtout de son emplacement, de son prix et de votre situation fiscale.
