Avec le durcissement des règles sur les passoires thermiques, de nombreux propriétaires s’interrogent. Après les logements classés G, les biens en DPE F et E seront eux aussi concernés par une interdiction de location à partir de 2028 et 2034.
Une échéance qui peut sembler lointaine, mais qui soulève déjà une question essentielle : faut-il anticiper dès maintenant ?
Car en pratique, attendre peut coûter cher. Perte de valeur du bien, difficulté à louer, travaux plus lourds à terme… À l’inverse, une rénovation bien pensée peut transformer un logement énergivore en investissement rentable et sécurisé.
Dans ce guide, nous revenons sur les différentes échéances d’interdiction de mise en location des logements F ou G et leur impact sur les investisseurs.
Nous aborderons également les différents travaux à mettre en place ainsi que les aides disponibles.
Peut-on louer un logement classé DPE F ou E en 2026 ?
Oui, il est toujours possible de louer un logement classé DPE F et E en 2026. Contrairement aux logements classés G (interdits depuis 2025) et bientôt F, ces biens ne sont pas encore concernés par une interdiction de location.
Concrètement, cela signifie que :
- vous pouvez mettre en location votre bien sans restriction liée au DPE
- vous pouvez signer un nouveau bail ou renouveler un locataire
- aucune obligation immédiate de travaux n’est imposée uniquement à cause de cette classe énergétique
Pour rappel, voici l’échelle des étiquettes du DPE suite à la réforme du 1er janvier 2026 :
| Classe énergétique | Consommation en kWh/m2/an | Consommation en kgeq CO2/m2/an |
|---|---|---|
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A
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< 70 kWh/m2/an
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< 6 kgeq CO2/m2/an
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B
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entre 71 et 110 kWh/m2/an
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entre 7 et 11 kgeq CO2/m2/an
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C
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entre 111 et 180 kWh/m2/an
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entre 12 et 30 kgeq CO2/m2/an
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D
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entre 181 et 250kWh/m2/an
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entre 31 et 50 kgeq CO2/m2/an
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E
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entre 251 et 330 kWh/m2/an
|
entre 51 et 70 kgeq CO2/m2/an
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F
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entre 331 et 420kWh/m2/an
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entre 71 et 100 kgeq CO2/m2/an
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G
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> 420 kWh/m2/an
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> 100 kgeq CO2/m2/an
|
Quelles sont malgré tout les contraintes à connaître ?
Même si la location reste autorisée, un DPE F ou E n’est pas neutre. Il s’inscrit dans un cadre réglementaire qui se durcit progressivement.
Voici les points à avoir en tête :
- La performance énergétique devient un critère central. À terme, un logement trop énergivore ne pourra plus être loué.
- Les logements classés F ne peuvent plus voir leur loyer augmenter. Cela annonce la direction que prend la réglementation.
- Un mauvais classement peut ralentir la mise en location ou imposer une baisse de loyer.
En conclusion, un logement classé F/E n’est pas encore une passoire thermique au sens réglementaire strict.
Mais il s’approche dangereusement de l’échéance d’interdiction à la location.
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À partir de quand les DPE F et E seront-ils interdits à la location ?
Les échéances sont inscrites dans le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui prévoit une exclusion progressive des logements les plus énergivores du marché locatif.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G, qui produisent une consommation énergétique annuelle supérieure à 420 kWh/m2, sont interdits à la location. Auparavant, les pire passoires thermiques du marché étaient déjà interdites sur le marché locatif depuis le 1er janvier 2023.
Voici les prochaines échéances du calendrier :
- À partir de 2028 : interdiction pour les logements classés DPE F
- À partir de 2034 : interdiction pour les logements classés DPE E
Pourquoi attendre l'échéance est une erreur en tant qu'investisseur
Même si l’interdiction n’intervient que dans 2 à 8 ans, les effets du DPE E sont déjà visibles aujourd’hui. Et ils ont un impact direct sur la rentabilité de votre bien. Plusieurs signaux montrent que la situation peut évoluer rapidement :
- Une baisse progressive de la valeur du bien : les acheteurs anticipent les travaux à venir. Résultat : une décote déjà visible sur les logements énergivores.
- Une mise en location plus difficile : les locataires comparent davantage les DPE. Un bien moins performant peut rester vacant plus longtemps.
- Des loyers sous pression : pour compenser un mauvais DPE, certains propriétaires doivent ajuster leur loyer à la baisse. Et ce, d’autant plus dans les zones tendues où l’encadrement est appliqué.
- Un risque réglementaire évolutif : les règles peuvent encore se durcir. Attendre, c’est subir.
À l’inverse, agir dès maintenant offre plusieurs avantages concrets :
- Valoriser son bien : un passage de E à D ou C augmente immédiatement l’attractivité.
- Louer plus facilement et plus rapidement : un bon DPE devient un argument commercial fort.
- Optimiser la rentabilité : moins de vacance locative, meilleure position pour réévaluer le loyer à la hausse.
- Éviter les travaux dans l’urgence : vous gardez le contrôle sur le budget, le calendrier et les choix techniques.
Bon à savoir -
Un logement classé DPE E peut aussi être une opportunité d’investissement. Pourquoi ?
- Il est souvent acheté avec une décote
- Les travaux permettent de créer de la valeur
- Le gain de classe énergétique améliore la rentabilité globale
Quels travaux pour améliorer l'étiquette énergétique de son logement ?
Pour passer d’un DPE F et E à D ou C, il faut agir en priorité sur deux leviers :
- l’isolation énergétique du logement
- le système de chauffage
Voici les actions à prioriser pour améliorer rapidement la performance de votre logement et au niveau de la copropriété :
1 - L'isolation thermique
Une mauvaise isolation est souvent la principale cause d’un DPE E
À traiter en priorité :
- Combles ou toiture (jusqu’à 30 % des pertes de chaleur)
- Murs (intérieur ou extérieur)
- Planchers bas
C’est le levier le plus important pour gagner une classe énergétique.
2 - Le système de chauffage
Un chauffage ancien pénalise fortement le DPE. Parmi les solutions les plus courantes, il y a le remplacement d’une chaudière ancienne par :
- une pompe à chaleur
- une chaudière à condensation
L’optimisation de la ventilation est également essentielle. L’installation ou l’amélioration d’une VMC permet d’améliorer le confort global et une meilleure gestion de l’humidité.
D’autres travaux sur la rénovation énergétique peuvent être envisagés, comme le remplacement des fenêtres (installation d’un double vitrage par exemple) même si l’impact est plus limité.
Quelles aides pour financer les travaux de rénovation énergétique ?
Le coût des travaux pour passer à un DPE D ou C varie fortement selon le bien et le type de travaux à réaliser. Bonne nouvelle pour les propriétaires : plusieurs dispositifs permettent de réduire significativement le coût de ces travaux. Voici lesquelles :
- MaPrimeRénov’ : il s’agit de l’aide principale de l’État pour les travaux de rénovation énergétique. Le montant de l’aide est variable selon les revenus et du type de travaux effectués.
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : les CEE sont des aides versées par les fournisseurs d’énergie. Cumulables avec MaPrimeRénov’, elles sont accessibles sans condition de revenus.
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : ce dispositif permet de financer le reste à charge jusqu’à 50 000 €.
Faut-il rénover ou vendre un bien classé DPE F ou E ?
La réponse dépend de votre situation. Dans la majorité des cas, rénover reste la stratégie la plus rentable.
La rénovation est souvent pertinente si :
- il est situé dans une zone avec une forte demande locative
- les travaux permettent un gain rapide de classe énergétique
- vous souhaitez conserver le bien sur le long terme
Dans ce cas, les travaux permettent d’améliorer la rentabilité et de valoriser le patrimoine.
Dans le cas contraire, la vente peut être une option si :
- le bien est peu rentable ou difficile à louer
- les travaux sont trop importants par rapport à la valeur du bien
- vous ne souhaitez pas mobiliser de trésorerie
- le marché permet une revente correcte malgré le DPE
Comment gérer son investissement locatif en tenant compte du DPE ?
Voici les réflexes à mettre en place pour gérer votre investissement :
- Intégrer le DPE dès l’achat : ne plus acheter un bien sans anticiper son potentiel besoin d’amélioration énergétique
- Viser un DPE D minimum : c’est aujourd’hui un seuil de sécurité pour éviter les futures contraintes
- S’appuyer sur un audit énergétique : il permet de prioriser les travaux et d’optimiser le budget
Chez Maslow, l’ensemble de nos biens proposés sont notés D minimum sur l’échelle du DPE. Cela vous confère une sécurité supplémentaire face à l’évolution de la législation sur le diagnostic de performance énergétique.
FAQ
Peut-on augmenter le loyer après travaux ?
Oui, il est possible d’augmenter le loyer après des travaux, sous certaines conditions. Si votre logement obtient à minima la classe D, vous pouvez :
- réviser le loyer lors d’un nouveau bail
- appliquer une augmentation justifiée par l’amélioration du bien sur un bail en cours
Dans les zones tendues, l’encadrement des loyers reste applicable. Mais une rénovation énergétique permet souvent de mieux positionner son bien sur le marché.
Le DPE est-il opposable ?
Oui, le DPE est juridiquement opposable depuis juillet 2021.
Cela signifie que :
- le locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas d’erreur
- les informations du DPE engagent la responsabilité du bailleur
Il est donc essentiel d’avoir un DPE fiable et à jour.
Faut-il refaire un DPE après rénovation ?
Oui, c’est fortement recommandé. Après des travaux de rénovation énergétique :
- le DPE initial ne reflète plus la réalité du bien
- un nouveau DPE permet de valoriser les améliorations réalisées
C’est aussi indispensable pour :
- justifier une revalorisation du loyer
- améliorer l’attractivité du bien à la location ou à la vente
