Le groupe BPCE vient de publier ce mardi 25 novembre, son édition 2025 du bilan annuel de l’immobilier avec les perspectives pour l’année à venir. Si l’activité repart dans l’ancien, notamment en province, les dynamiques restent hétérogènes avec le marché du neuf.
Dans le même temps, les conditions de financement évoluent : les taux, stabilisés en 2025, pourraient connaître une légère hausse en 2026.
Entre pression réglementaire, incertitude politique et transformation des comportements, 2026 s’annonce comme une année charnière où prudence et sélectivité seront essentielles pour appréhender un marché en mutation.
Quelle est la conjoncture de l'immobilier en 2025 ?
Un marché de l’ancien en reprise
L’année 2025 marque un léger redressement du marché de l’ancien après le point bas de l’automne 2024. Les transactions ont augmenté en début d’année, soutenues par un meilleur alignement entre vendeurs et acheteurs sur les prix. Toutefois, une inflexion est apparue dès le mois de mai, liée à un contexte politique et budgétaire incertain et à la hausse des droits de mutation.
La dynamique est plus favorable en Province et davantage sur les appartements que sur les maisons. Fait notable : près de deux tiers des marchés affichent désormais une hausse des prix, contre seulement la moitié six mois auparavant, signe d’une amélioration en cours mais encore mesurée.
Un marché du neuf toujours en tension
Le marché du neuf connait, lui aussi, une reprise avec une augmentation des autorisations de construction de 28 % d’avril à septembre sur un an ainsi que des mises en chantier de 9 %.
Les dynamiques divergent fortement selon les segments :
- L’accession retrouve un certain élan (+13 %)
- le locatif intermédiaire progresse (+9 %)
- le locatif privé, en revanche, continue de reculer pour la quatrième année consécutive
Bien que la promotion immobilière demeure particulièrement fragilisée avec une baisse d’environ 30 % inférieure à la période 2018-2022, marquée par une demande en repli, la construction de logements individuels purs repart nettement avec +20 % sur les six derniers mois, stimulée par l’élargissement du prêt à taux zéro depuis avril 2025.
Evolution des conditions de financement
Les conditions d’accès au crédit ont contribué à soutenir le marché en 2025. Le taux moyen des crédits immobiliers s’est stabilisé autour de 3,09 % au troisième trimestre, niveau encore inférieur à l’OAT à 10 ans. Les ménages sont désormais plus nombreux à juger acceptable un taux supérieur à 3 %, témoignant d’une normalisation progressive du coût du crédit.
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Les perspectives d'évolution pour l'immobilier 2026
Hausse des taux d’intérêt et impacts sur la production de crédit
Après une stabilisation autour de 3 % fin 2025, les taux immobiliers devraient connaître une inflexion légèrement haussière en 2026. Cette évolution s’explique par plusieurs facteurs :
- la normalisation progressive de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE)
- la disparition de la pression à la baisse sur les coûts de financement
- la remontée anticipée de l’OAT à 10 ans, qui se répercutera partiellement sur les crédits à l’habitat
BPCE L’Observatoire projette un taux moyen des nouveaux crédits immobiliers autour de 3,35 % en 2026. Bien que cette hausse soit contenue, elle pèse sur la capacité d’achat des ménages et renforce la prudence des emprunteurs.
Des comportements d’achat plus prudents
En 2026, les ménages devraient continuer à adopter une posture prudente :
- Les acheteurs jugent déjà le moment moins défavorable qu’en 2024, mais l’amélioration reste limitée
- Le recours au crédit devrait légèrement diminuer après un rebond exceptionnel en 2025
- Les investisseurs privés, de plus en plus sensibles aux risques réglementaires et fiscaux, ajusteront leurs stratégies en se concentrant sur la rentabilité et la sécurité patrimoniale
Source : https://newsroom.groupebpce.fr/actualites/les-rendez-vous-de-l-immobilier-de-bpce-l-observatoire-bilan-2025-et-perspectives-2026-les-francais-et-le-marche-locatif-prive-3e349-7b707.html
Marché immobilier 2026 : quelles sont les prévisions de Maslow ?
Un contexte propice à l'achat
En 2026, le marché immobilier semble avoir atteint un point bas stratégique. Cette situation est particulièrement visible dans les grandes métropoles comme Lyon ou Bordeaux, qui ont connu une correction importante après avoir vu leurs prix grimper de 200 % au cours des quinze dernières années.
Actuellement, une résistance des prix des appartements est observée car les vendeurs, ayant déjà accepté des baisses significatives, ne sont plus enclins à réduire davantage leurs prix, même lorsque les taux d’intérêt fluctuent légèrement.
En 2025, le nombre de transactions immobilières réalisées approche la barre des 925 000 ventes, soit une hausse de 11 % par rapport à la même période de 2024 (baromètre SeLoger-Meilleurs Agents).
Opportunité dans l’immobilier neuf
Le secteur de l’immobilier neuf constitue une opportunité unique car il fait face à un désintérêt historique des investisseurs privés, avec des volumes de ventes tombés à des niveaux jamais vus dans les statistiques. Ce manque de concurrence permet d’accéder à des programmes à des prix « sages », alors même que le marché de la résidence principale commence déjà à montrer des signes de redémarrage, avec une croissance de 10 % par rapport à 2024.
Définir sa stratégie d'investissement
Pour réussir son investissement durant l’année 2026, l’investisseur doit choisir entre deux approches distinctes mais complémentaires : la création de valeur ou la sécurité locative.
La première stratégie consiste à acquérir des biens fortement dégradés à bas prix afin d’intégrer une plus-value immédiate grâce à la réalisation de travaux important. La seconde approche cible des biens neufs ou anciens récents dont les prix de vente ont baissé, mais qui bénéficient de loyers en hausse, offrant ainsi une visibilité et une sécurité accrues dans un marché contracté.
Quel type de surface choisir ?
Les T1 et T2 s’imposent comme les typologies les plus favorables. Cette tendance est portée par un besoin structurel massif, la France comptant environ 18 millions de célibataires (étudiants, jeunes actifs ou seniors) à loger en priorité dans ces surfaces.
Pour ces petites surfaces, la location meublée reste systématiquement plus avantageuse que la location nue. Elle permet de percevoir des loyers plus élevés pour un coût d’acquisition quasiment identique, tout en s’adaptant parfaitement à la mobilité des locataires actuels.
Analyse approfondie du marché local
En 2026 plus que jamais, la réussite d’un investissement repose sur le respect de fondamentaux rigoureux qui garantissent la visibilité et la sécurité du patrimoine sur le long terme. Trois indicateurs clés doivent guider l’investisseur dans le choix de l’emplacement :
- un flux migratoire positif
- une dynamique de création d’emplois soutenue
- un marché étudiant profond
Le choix de la ville
Les grandes métropoles comme Lyon, Bordeaux ou Marseille restent des valeurs sûres, d’autant plus que les prix y ont fortement corrigé après des années de hausse ininterrompue. Toutefois, les villes moyennes telles que Brest ou Angers représentent des opportunités d’investissement intéressantes.
Ces villes offrent des prix d’entrée plus accessibles tout en présentant une excellente profondeur de marché pour les petites surfaces, assurant ainsi une rotation locative fluide.
L’importance de la profondeur de marché
Une ville dotée d’une forte population étudiante et de jeunes actifs permet une plus grande flexibilité dans le choix des typologies de biens. Pour cette typologie de locataires, l’emplacement reste le critère numéro un : un logement situé à proximité immédiate des facultés ou des bassins d’emploi est la meilleure garantie contre la vacance locative.
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Evolution du financement et de la fiscalité
Stabilisation des taux et concurrence entre les banques
Les taux de crédit immobilier devraient se stabiliser dans une fourchette comprise entre 3 % et 4 %. Bien que le seuil des 3 % soit difficile à franchir à la baisse, une forte concurrence entre les banques profite aux emprunteurs, avec peu de refus de prêt constatés. Il est d’ailleurs conseillé d’emprunter durant le premier semestre, moment où les banques disposent de leurs enveloppes annuelles et se montrent plus agressives commercialement.
Analyser l’impact relatif du coût du crédit
La différence entre un taux à 3 % et un taux à 4 % représente environ 50 à 60 € d’écart par mois pour un prêt de 100 000 € sur 20 ans. Cette hausse est largement compensée par l’augmentation des loyers ces dernières années ou par la baisse du prix d’achat.
Le DPE comme levier de financement
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un critère central pour les banques dans le cadre de leurs politiques RSE. Elles proposent désormais des « taux boostés », entre 1 % et 2 % pour les résidences principales, pour les logements énergétiquement performants ou pour financer des travaux de rénovation thermique.
