A l’occasion de la Semaine Bleue, dédiée aux retraités et aux personnes âgées, nous vous présentons une étude inédite Maslow sur les opportunités du marché immobilier pour les investisseurs qui veulent louer à des séniors de plus de 65 ans. Avec un vieillissement accéléré de la population, le logement devient un enjeu central de société, mais également une opportunité stratégique pour les investisseurs.
Méthodologie et sources des données
Maslow a analysé les villes de plus de 30 000 habitants avec une croissance démographique positive et situées en zones tendues (tension locative supérieur à 4 et villes en zone A, Abis et B1).
La sélection des villes s’est aussi portée sur des villes dont la part des locataires est supérieure à 25%.
Maslow a ainsi identifié les villes où la demande de logement adaptés à la silver génération pourrait augmenter dans les 10 prochaines années et où investir dans un logement neuf ou ancien récent constitue une opportunité stratégique pour :
- La mise en location pérenne
- La valorisation patrimoniale long terme
- Une possible revente future
Les locataires seniors de plus de 65 ans seront attirés par la proximité des services, la présence d’un ascenseur et la possibilité d’avoir un budget énergétique maîtrisé. Pour cette population les biens classés en DPE A à D seront donc favorisés.
Un défi démographique majeur
En 2050, la France comptera 70 millions d’habitants, dont un tiers aura plus de 60 ans (contre un sur cinq en 2005). Ce basculement démographique exige une anticipation forte des besoins en logement adaptés, accessibles et économes en énergie.
Contrairement aux idées reçues, la demande ne se limite pas aux résidences services pour seniors, en perte de vitesse depuis 2024. Les baby-boomers souhaitent avant tout vieillir chez eux, dans des logements dits “senior-compatibles” :
- Performants énergétiquement (DPE A à D)
- Accessibles sans travaux lourds (ascenseur, peu d’escaliers)
- Proches des services essentiels (médecins, commerces, transports)
- De surfaces intermédiaires (notamment T2) avec des charges maîtrisées.
Grenoble, Villenave-d’Ornon et Rennes en top 3 des villes où investir
pour la Silver Génération
Maslow.immo a analysé les villes de plus de 30 000 habitants selon des critères croisés : croissance démographique, tension locative, taux de locataires, accessibilité aux services, et qualité énergétique du parc immobilier.
| Classement | Ville | Département |
|---|---|---|
|
01
|
Grenoble
|
38
|
|
02
|
Villenave-d'Ornon
|
33
|
|
03
|
Rennes
|
35
|
|
04
|
Mérignac
|
33
|
|
05
|
Thonon-les-Bains
|
74
|
|
06
|
Clermont-Ferrand
|
63
|
|
07
|
Fréjus
|
83
|
|
08
|
Poitiers
|
86
|
|
09
|
Chambéry
|
73
|
|
10
|
Bayonne
|
64
|
|
11
|
Nantes
|
44
|
|
12
|
Cagnes-sur-Mer
|
60
|
|
13
|
Pessac
|
33
|
|
14
|
Roubaix
|
59
|
|
15
|
Le Mans
|
72
|
|
16
|
Saint-Raphaël
|
83
|
|
17
|
Toulouse
|
31
|
|
18
|
Sète
|
34
|
|
19
|
La Rochelle
|
17
|
|
20
|
Béziers
|
34
|
Les grandes métropoles telles que Grenoble, Rennes, Nantes, Toulouse ou encore Clermont-Ferrand bénéficient d’un fort dynamisme économique mais aussi d’infrastructures médicales et de transports développés. Leur tension locative élevée garantit une bonne pérennité de la demande.
Du côté du littoral atlantique et méditerranéen à l’instar de Bayonne, La Rochelle, Sète, Béziers, Cagnes-sur-Mer, Fréjus, Saint-Raphaël et Thonon-les-Bains, allient cadre de vie attractif et forte demande locative des retraités. Le littoral est historiquement prisé par les séniors grâce à son climat, son accès aux soins et sa vie sociale riche.
Toutefois, un point de vigilance vis-à-vis des prix déjà élevés dans certaines zones (Côte d’Azur, Pays-Basque) où l’investissement reste pertinent mais nécessite un bon ciblage des quartiers et des surfaces recherchées.
S’agissant des villes péri-métropolitaines situées autour de Bordeaux telles que Villenave-d’Ornon, Mérignac, Pessac, ou autour de Lille telle que Roubaix, elles profitent du rayonnement économique et de la proximité des services. Elles offrent également des opportunités intéressantes avec parfois des prix un peu plus abordables que dans le cœur des métropoles.
La Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, deux départements attractifs pour les investisseurs !
| Classement | Ville | Département |
|---|---|---|
|
01
|
Noisy-le-Grand
|
93
|
|
02
|
Choisy-le-Roi
|
94
|
|
03
|
Pantin
|
93
|
|
04
|
Pierrefitte-sur-Seine
|
93
|
|
05
|
Drancy
|
93
|
|
06
|
Saint-Denis
|
93
|
|
07
|
Villiers-sur-Marne
|
94
|
|
08
|
Massy
|
91
|
|
09
|
Palaiseau
|
91
|
|
10
|
Meaux
|
77
|
|
11
|
Melun
|
77
|
|
12
|
Bagnolet
|
93
|
|
13
|
Montreuil
|
93
|
|
14
|
Rosny-sous-Bois
|
93
|
|
15
|
Vitry-sur-Seine
|
94
|
|
16
|
Nanterre
|
92
|
|
17
|
Villeneuve-Saint-Georges
|
94
|
|
18
|
Créteil
|
94
|
|
19
|
Livry-Gargan
|
93
|
|
20
|
Saint-Ouen sur Seine
|
93
|
Ce classement révèle une forte concentration de villes situées en Seine-Saint-Denis (93) et dans le Val- de-Marne (94). Ces territoires en pleine mutation urbaine portés par le projet du Grand Paris Express, deviennent des zones stratégiques pour l’investissement locatif à destination des séniors.
Les villes en tête du classement (Noisy-le-Grand, Choisy-le-Roi, Pantin, Pierrefitte, Drancy,…) bénéficient toutes d’un fort maillage en transports : RER, prolongement de lignes de métro, futur Grand Paris Express. Pour les plus de 60 ans, cela représente un atout majeur : maintien de la mobilité, accès facilité aux services de santé et aux commerces de proximité.
Malgré leur proximité avec Paris, ces communes offrent encore des prix au m2 plus accessibles que la capitale ou l’ouest parisien. Elles permettent donc de combiner rendement locatif et potentiel de valorisation à moyen terme, notamment dans un marché où la demande locative sénior est en pleine expansion.
Notre avis :
Le vieillissement de la population est un défi collectif. Proposer un parc locatif adapté, c’est non seulement répondre à un enjeu social majeur mais aussi offrir aux investisseurs des perspectives solides et durables. Le marché à destination des locataires de plus de 65 ans offre des avantages à étudier pour les investisseurs. Les séniors recherchent la proximité des transports et des services. Contrairement aux étudiants, ils recherchent des logements plus grands, avec au moins une chambre