La Cour des comptes a publié ce jeudi 5 juin 2025 un rapport sur le coût de la réforme du DPE entrée en vigueur en 2021. Elle y souligne une mauvaise anticipation de cette réforme : les particuliers peinent à s’y conformer, la fiabilité des diagnostics demeure hétérogène et l’État délègue trop largement le contrôle à des organismes tiers. Le rapport 2025 couvre les exercices 2021-2024 et formule six recommandations clés pour fiabiliser la méthode, structurer la filière et renforcer la supervision publique. Voici les principaux points à retenir !
Rappels sur la réforme du DPE de 2021
Créé en 2006 comme diagnostic purement indicatif, le DPE avait pour seule vocation d’informer vendeurs, bailleurs et acquéreurs sur la consommation énergétique du logement ; il ne produisait aucun effet juridique direct.
La réforme de 2021 ajoute une composante climat en agrégeant les émissions de CO₂ aux consommations d’énergie, et inscrit le nouveau barème A-G dans les articles L. 126-26 et R. 126-15 s. du CCH.
Le législateur a, dans le même temps, aligné le droit français sur les exigences de la directive (UE) 2024/1075, qui impose à chaque État membre des certificats énergétiques fiables et contrôlés par un organisme indépendant.
Renforcement des mesures incitatives sur le parc locatif
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la location des logements classés G est interdite, avec exception pour les bails en cours, et sera étendue aux classes F en 2028 puis E en 2034. L’objectif recherché est une rénovation complète
En cas de manquement, le bailleur s’expose à la suspension ou à la réduction du loyer, voire à une injonction judiciaire de réaliser les travaux ; le locataire peut aussi réclamer des dommages-intérêts ou l’annulation du bail si l’information était absente ou erronée.
Le gel des loyers pour les logements F ou G, prévu par la loi Climat et résilience de 2021, renforce encore la pression économique sur les logements dits « passoires thermiques ».
Les premières analyses de marché montrent une décote moyenne d’environ 14 % sur les biens classés G par rapport aux biens classés D, et un recul des mises en vente de passoires thermiques depuis 2023 sous l’effet des nouvelles contraintes.
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Une mise en œuvre insuffisamment anticipée
La Cour des comptes constate que, portée par un calendrier législatif serré et un objectif climatique ambitieux, la réforme du DPE est arrivée « sans filet » : de nombreuses subtilités juridiques, techniques et financières n’ont pas été anticipées, si bien que les particuliers – propriétaires comme locataires – se trouvent aujourd’hui face à un dispositif parfois opaque, difficile à articuler avec les règles de la copropriété, de l’urbanisme ou des aides à la rénovation, et susceptible de tendre le marché locatif.
Voici les principaux points soulignés dans le rapport :
- Empilement des échéances: entre l’opposabilité du DPE (1ᵉʳ juillet 2021) et l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques (classes G en 2025, F en 2028, E en 2034), la coexistence de régimes transitoires a brouillé la lecture du public : jusqu’à fin 2024, plusieurs versions du DPE cohabitaient, dépendant de la date d’établissement du diagnostic.
- Absence de règle de primauté entre DPE successifs: le texte ne limite ni le nombre de diagnostics réalisables pour un même logement ni ne précise lequel fait foi, ouvrant la porte à une « course au meilleur DPE ».
- Confusion des règles entre DPE « individuel » et DPE « collectif »: en copropriété, le classement obtenu pour l’immeuble peut diverger de celui d’un lot ; le Conseil supérieur du notariat redoute un blocage des travaux si les copropriétaires bénéficiant d’un « bon » DPE individuel s’opposent à la rénovation globale décidée sur la base du DPE collectif.
- Complexification terminologique: l’arrêté du 25 mars 2024 introduit la notion de « surface de référence » pour les petites surfaces, ajoutant un nouveau vocabulaire technique qui déroute les particuliers.
Des effets collatéraux encore mal mesurés
Le rapport de la Cour des Comptes relève également les impacts de la mise en place de la nouvelle réglementation du DPE :
- DPE peu opérationnel pour planifier les travaux : les recommandations restent sommaires ; seul l’audit énergétique, trois à cinq fois plus cher, donne un chiffrage précis et des scénarios de rénovation, d’où un décalage entre l’objectif d’incitation et la réalité de prise de décision.
- Rénovations en retard sur la trajectoire 2030 : sur les 5,8 millions de passoires thermiques recensées en 2024, il faudrait un million de rénovations performantes par an ; or les aides « MaPrimeRénov’ » n’ont permis que 2,4 millions d’interventions tous niveaux confondus depuis 2020.
- Tensions sur le marché locatif : entre mi-2021 et mi-2023, l’offre de location a reculé de 33 % pour les biens classés F ou G, contre 22 % pour les autres étiquettes, suggérant un retrait des bailleurs face aux nouvelles contraintes
Points positifs de la réforme du DPE
Le rapport publié par la Cour des Comptes remonte également les points positifs et les efforts mis en place pour fiabiliser le DPE.
Une méthode de calcul désormais unique et standardisée
La réforme de 2021 a supprimé la coexistence entre l’ancienne approche « sur factures », jugée trop dépendante des habitudes des occupants, et la méthode conventionnelle 3CL, en rendant cette dernière exclusive (méthode 3CL-DPE 2021) et obligatoire à compter du 1ᵉʳ juillet 2021.
Basé sur la description physique détaillée du logement et sur des coefficients climatiques, le 3CL-DPE 2021 calcule la consommation d’énergie et les émissions de CO₂ pour cinq usages (chauffage, refroidissement, eau chaude, éclairage, auxiliaires) selon un scénario d’occupation standardisé ; les résultats fondent les étiquettes « énergie » et « climat ».
En homogénéisant ainsi le référentiel, la réforme a accru la comparabilité des logements et éliminé les DPE « vierges » faute de factures.
Harmonisation des pratiques et montée en compétence des diagnostiqueurs
Sous l’égide de la DHUP et de l’Afnor, un projet de norme professionnelle — lancé à l’automne 2024 et attendu au printemps 2026 — doit codifier les « gestes techniques » pour réduire l’hétérogénéité des diagnostics.
Parallèlement, un nouveau cadre de certification est entré en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2024 : formation initiale portée à 8–11 jours, tutorat obligatoire, contrôles annuels sur ouvrage ou sur pièces et examen pratique uniformisé (mise en situation réelle dès 2026).
Les premiers retours montrent un taux d’échec au QCM théorique pouvant atteindre 90 %, signe d’un relèvement notable du niveau d’exigences.
En résumé, la fiabilité du DPE a indéniablement progressé grâce à l’abandon de la méthode « sur factures », à l’encadrement renforcé de la profession et au début d’un véritable contrôle de cohérence national ; mais la qualité du diagnostic reste tributaire de la rigueur du terrain, de la transparence des données et d’une supervision publique encore à consolider.
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Incitation à un meilleur contrôle de la filière
La Cour des comptes dresse le constat d’un dispositif de régulation “à deux vitesses” : l’État, via la DHUP (Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages) et la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes), assure un périmètre réduit de contrôles surtout tournés vers le droit de la consommation, tandis que l’essentiel de la surveillance technique est délégué à une chaîne privée, accréditation par le Cofrac, certification par 13 organismes (OCDI) et formation par 36 organismes (OCOF).
Les résultats sont contrastés : 70 % d’anomalies lors des inspections DGCCRF 2023, seulement 0,08 % des DPE contrôlés par les organismes de certification la même année, et des risques croisés de conflits d’intérêts, d’impartialité et d’assurabilité.
La Cour appelle donc à un renforcement rapide des moyens publics, à la création d’une carte professionnelle pour les diagnostiqueurs et à une séparation stricte entre formation et certification.
Une filière accompagnée mais encore peu organisée
La DHUP anime la filière mais « sans organisation » formelle ; les syndicats professionnels (FIDI, SIDIANE, CDI-Fnaim) restent morcelés et n’existent aucun ordre professionnel pour réguler la déontologie.
Faute de registre unique, la Cour estime qu’une carte professionnelle rassurerait les particuliers et aiderait à prévenir la fraude.
Un contrôle public limité, centré sur la DGCCRF
L’action DGCCRF vise surtout l’affichage des étiquettes, les clauses abusives et l’indépendance commerciale, laissant la qualité technique hors de son champ. Sur 457 établissements visités en 2023, près de 70 % étaient en infraction ; les fraudes caractérisées restent toutefois marginales.
Les enquêtes annuelles ciblent d’abord les récidivistes ou les acteurs signalés par des plaintes, sans audit inopiné des DPE eux-mêmes.
En résumé : faute de moyens publics suffisants, la France s’est appuyée sur un contrôle privé qui inspecte moins de 1 % des diagnostics et demeure exposé aux conflits d’intérêts. La Cour propose d’augmenter la part de contrôles ciblés, d’outiller l’Ademe, de professionnaliser la filière au moyen d’une carte d’identité obligatoire et de séparer clairement les fonctions de formation et de certification pour renforcer la confiance des ménages et la crédibilité du DPE.
Réforme du DPE : les recommandations de la Cour des Comptes
La Cour des Comptes conclut son rapport par six mesures structurantes destinées à lever les blocages juridiques, fiabiliser techniquement le diagnostic et professionnaliser durablement la filière :
- Clarifier l’articulation entre DPE, copropriété et urbanisme
- Renforcer l’information du public sur les différents types de DPE
- Lancer des contrôles statistiques approfondis sur la base de la plateforme
- Structurer la filière : création d’une carte professionnelle pour tous les diagnostiqueurs, intégrée au registre national des entreprises du bâtiment
- Instaurer une incompatibilité géographique pour les auditeurs Cofrac/OCDI afin d’écarter les conflits d’intérêts dans les contrôles sur site
- Séparer strictement formation initiale et certification : interdiction des liens capitalistiques et géographiques entre organismes formateurs (OCOF) et certificateurs (OCDI)
