Au‐delà de la chute des taux d’emprunt – passés en quelques mois de 4,5 % à près de 3,5 % – le premier semestre 2025 aura surtout été marqué par une brusque montée en gamme des exigences qui pèsent sur le parc locatif : entrée en vigueur de l’interdiction de relouer les logements classés G, compte à rebours lancé pour les F, durcissement du régime micro-BIC et réintégration des amortissements dans la plus-value pour les bailleurs meublés. Dans ce contexte où la pénurie de biens performants s’aggrave, les investisseurs cherchent de nouveaux repères.
L’occasion de revenir sur les principales études Maslow et ce qu’il faut en retenir !
Les villes moyennes pour chercher la rentabilité
Pourquoi investir en dehors des centres-villes ?
Dans une ville comme Lyon, le ticket d’entrée flirte aujourd’hui avec 4 405 €/m² en moyenne, sous encadrement des loyers et avec près d’un logement sur deux classé F ou G au DPE – autant de freins à la rentabilité.
À 30 minutes de tram, la commune de Saint-Priest tombe à 3 556 €/m² et pourtant le loyer d’un deux-pièces est légèrement plus faible ; les loyers y restent libres et la ville compte déjà près de 50 000 habitants, gage de profondeur de marché à la revente.
Le message est clair : dans les villes moyennes bien connectées aux grands bassins d’emploi, on achète moins cher sans sacrifier la demande locative.
Voici notre top 10 des villes moyennes où investir en 2025 :
| Ville | Métropole | Note sur 50* |
|---|---|---|
|
Saint-Herblain
|
Nantes Métropole
|
44.25
|
|
Saint-Priest
|
Métropole de Lyon
|
42.00
|
|
Bègles
|
Bordeaux Métropole
|
39..75
|
|
Massy
|
Communauté d’agglomération Paris Saclay
|
37.75
|
|
Palaiseau
|
Communauté d’agglomération Paris-Saclay
|
36.75
|
|
Rezé
|
Nantes Métropole
|
35.75
|
|
Les-Sables-d’Olonne
|
Les-Sables-d’Olonne Agglomération
|
35.50
|
|
Villenave-d’Ornon
|
Bordeaux Métropole
|
35.25
|
|
Fréjus
|
Communauté d’agglomération Estérel
Côte d’Azur |
34.75
|
|
Saint-Malon
|
Communauté d’agglomération
du Pays de Saint-Malo |
34.25
|
*Méthodologie pour la note Maslow : croissance démographique annuelle > 0,3 %, vacance locative < 8,8 %, localisation en zone tendue et indice de concentration d’emploi > 100
Focus : Saint-Priest, l’alternative « prix doux » à Lyon
- Économie immédiate : ~1 700 €/m² de moins qu’à Lyon sur un T2 de 50 m², soit -85 000 € à l’achat.
- Cash-flow : avec un différentiel de loyer limité, la rentabilité brute grimpe mécaniquement par rapport à Lyon.
- Sortie de marché : entre 500 et 1 500 ventes/an, un volume suffisant pour revendre rapidement, contrairement aux petites communes périphériques.
En synthèse, les villes moyennes se révèlent être le meilleur compromis : elles offrent le couple « prix d’achat bas / flux locatif soutenu » indispensable pour absorber les nouvelles contraintes (DPE, fiscalité) sans rogner sur le rendement.
Logement étudiant : le moteur Parcoursup
En moins d’un cycle universitaire, le nombre de places proposées sur la plateforme Parcoursup a progressé de 77 % entre 2018 et 2023 – soit près d’un million de candidats en 2024. D’autant plus que l’offre actuelle ne couvre que 23% des besoins en logement des étudiants.
Pour en savoir plus sur le marché étudiant : https://groupe.lesbellesannees.com/investisseur/le-marche-etudiant/
Pour l’investisseur, c’est un indicateur avancé : plus de formations = plus d’étudiants et donc une demande constante de locataires. Maslow a classé les villes de plus de 10 000 étudiants où cette croissance de l’offre académique se combine à des prix d’achat encore abordable.
Pour moins de 100 000 € :
- Le Mans (+351 % de places Parcoursup)
- Orléans (+144 %)
- Poitiers (+56 %)
- Brest (+43 %)
- Toulon (+39 %)
Entre 100 000 et 120 000 € :
- Aix-en-Provence (+464 %)
- Lyon (+18 %)
- Angers (+43 %)
- Marseille (+26 %)
- Nantes (+25 %)
D’autres villes ne sont pas à négliger sur le critère énergétique des logements dans les communes, notamment avec le DPE. C’est notamment le cas de Tours, avec un prix médian de vente à 90 500 € en 2024, qui a une proportion réduite de logements F/G, donc moins de travaux imposés par la loi Climat & Résilience. Avec un prix au m2 modéré et un marché moins saturé en passoires, cela rassure sur la durabilité du placement.
Nos experts réalisent pour vous gratuitement et sans engagement une sélection d’apparts’ qui correspond à votre profil investisseur.
Rentabilité et tranquillité : le duo gagnant
La sécurité d’un quartier est un indicateur majeur à prendre en compte lors d’un investissement, qui peut jouer sur la rentabilité. Dans cette optique, Maslow.immo s’est allié à l’application cartographique Où Vivre pour définir le top des villes où investir qui allient rentabilité et sécurité. Deux filtres cumulatifs ont été appliqués :
- Rentabilité brute ≥ 5,5 % (prix d’achat et loyers moyens des trois dernières années)
- < 2 délits moyens/1 000 habitants entre 2016 et 2023
Voici le classement complet :
| Agglomération | Ville | Rentabilité locative brute |
|---|---|---|
|
Sophia Antipolis
|
Le Bar-sur-Loup
|
5.8 %
|
|
Sophia Antipolis
|
Tourrettes-sur-Loup
|
5.7 %
|
|
Melun Val de Seine
|
Livry-sur-Seine
|
39..75
|
|
Massy
|
Communauté d’agglomération Paris Saclay
|
6.0 %
|
|
Melun Val de Seine
|
Pringy
|
6.2 %
|
|
Caen La Mer
|
Cormelles-le-Royal
|
6.4 %
|
|
Aix Marseille Provence
|
Auriol
|
5.6 %
|
|
Nice Côte d'Azur
|
Tourrette-Levens
|
6.8 %
|
|
Nice Côte d'Azur
|
Saint-André-de-la-Roche
|
6.7 %
|
|
Nice Côte d'Azur
|
Gattières
|
6.1 %
|
|
Nice Côte d'Azur
|
La Gaude
|
5.7 %
|
Par exemple, la ville d’Auriol, proche de Marseille, bénéficie du même secteur économique et du même réseau de transport sans pour autant être assujettie à la même insécurité.
Un taux de délits bas limite le turn-over des locataires ; or chaque départ représente en moyenne ½ mois de loyer perdu et des frais supplémentaires (remise en état, recherche de candidat). Dans les quartiers moins sûrs, la rotation plus fréquente peut compromettre une revente à bon prix.
Performance énergétique : arbitrer entre neuf et passoire
Depuis le 1er janvier 2023, le calendrier progressif de l’interdiction des logements énergivores instauré dans la loi climat et résilience est en place. Les logements dits « passoires thermiques » , qui consomment plus de 450 kWh EP m2/an, ont été les premiers à être interdits à la location. Au 1er janvier 2025, cela a été au tour des logements G. Voici le calendrier des dates d’échéance à respecter :
- Logements G ( > à 420 kWh EP m2/an) : interdiction de mise en location au 1er janvier 2025
- Logements F (entre 331 – 420 kWh EP m2/an) : interdiction de mise en location au 1er janvier 2028
- Logements E (251 – 330 kWh EP m2/an) : interdiction de mise en location au 1er janvier 2034
Maslow.immo a comparé dans 115 communes l’écart du prix médian des biens neufs (A-B) à celui des biens E-F-G en croisant avec les données de l’ADEME. Résultat :
- 32 villes affichent un écart dépassant 1 000 €/m².
- 8 d’entre elles franchissent la barre des 1 500 €/m².
Voici le top 10 des villes où l’écart du prix au m2 entre les logements AB et les passoires thermiques est le plus grand :
| Ville | Ecart de prix entre |
|---|---|
|
Boulogne-Billancourt
|
2 217 €
|
|
Cagnes-sur-Mer
|
2 133 €
|
|
Annecy
|
1 893 €
|
|
Levallois-Perret
|
1 858 €
|
|
Antibes
|
1 666 €
|
|
Saint-Germain-en-Laye
|
1 624 €
|
|
Champigny-sur-Marne
|
1 551 €
|
|
Meudon
|
1 405 €
|
|
Sarcelles
|
1 390 €
|
|
Aubervilliers
|
1 358 €
|
A l’inverse, voici le top 10 des villes où l’écart du prix au m2 entre les logements AB et les passoires thermiques est le plus faible :
| Ville | Ecart de prix entre |
|---|---|
|
Stains
|
70 €
|
|
Caen
|
96 €
|
|
Clichy
|
111 €
|
|
Lille
|
189 €
|
|
Vitry-sur-Seine
|
224 €
|
|
Saint-Malo
|
268 €
|
|
Garges-lès-Gonesse
|
303 €
|
|
Montreuil
|
303 €
|
|
Lorient
|
315 €
|
|
Bagneux
|
372 €
|
Pour en savoir plus
- https://blog.maslow.immo/publication/investissement-immobilier-passoire-thermique/
- https://blog.maslow.immo/publication/investissement-immobilier-agglomerations-rentabilite-et-qualite-de-vie/
- https://blog.maslow.immo/publication/parcoursup-villes-universitaires-ou-investir/
- https://blog.maslow.immo/publication/top-10-des-villes-moyennes-ou-investir/
