Anticiper la transmission de son patrimoine immobilier n’est jamais simple. Entre les conflits d’indivision, les droits de succession et la complexité administrative, organiser sa succession peut vite devenir un parcours d’obstacles. Pourtant, une solution existe pour reprendre le contrôle : la SCI familiale.
Créée entre membres d’une même famille, la Société Civile Immobilière permet de gérer collectivement un bien immobilier tout en facilitant sa transmission. Démembrement de propriété, abattements fiscaux, donation progressive des parts… La SCI offre de nombreux avantages juridiques et patrimoniaux, à condition d’être bien utilisée.
Découvrons ensemble comment la SCI familiale peut devenir un levier puissant pour transmettre sereinement et intelligemment votre patrimoine.
SCI familiale : définition, principes et fonctionnement
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La SCI familiale (Société Civile Immobilière familiale) est une forme juridique de société civile composée exclusivement de membres d’une même famille (parents, enfants, frères, sœurs…). Elle a pour objectif principal la détention, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier commun, de manière organisée et sécurisée.
Concrètement, chaque membre détient des parts sociales proportionnelles à son apport. L’ensemble des associés désigne un ou plusieurs gérants chargés d’administrer le bien (gestion locative, travaux, fiscalité…).
Créer une SCI familiale permet de sortir de l’indivision classique, souvent source de blocages et de tensions, en instaurant des règles de fonctionnement claires et anticipées via des statuts personnalisés.
Comment fonctionne-t-elle dans un cadre familial ?
La SCI repose sur des statuts rédigés sur mesure, qui définissent :
- Les pouvoirs du gérant,
- Les modalités de cession ou de transmission des parts,
- Les règles de prise de décision collective,
- Les clauses spécifiques en cas de décès, divorce ou désaccord.
Au sein d’une famille, ce cadre permet :
- D’organiser la transmission progressive du patrimoine par donation de parts sociales,
- De prévenir les litiges successoraux grâce à une gouvernance anticipée,
- D’optimiser les droits de succession grâce à la décote des parts et aux abattements fiscaux.
À noter : la SCI n’a pas de vocation commerciale. Elle ne peut pas réaliser d’achat-revente ou de construction pour la revente.
Règles de succession en l’absence de SCI ou de testament
Avant de comprendre les avantages d’une SCI familiale, rappelons comment fonctionne une succession classique en France, sans disposition particulière comme un testament ou une donation.
Les enfants : héritiers réservataires
- Les enfants du défunt sont les héritiers principaux : ils se partagent la nue-propriété ou la pleine propriété du patrimoine selon la situation du conjoint survivant.
- En présence de plusieurs enfants, la succession est divisée à parts égales.
Le conjoint survivant : une situation variable
- Si le défunt laisse un conjoint et des enfants communs, le conjoint peut choisir entre :
- l’usufruit de la totalité des biens, ou
- la pleine propriété du quart.
- Si certains enfants ne sont pas issus du couple, le conjoint n’a que droit au quart en pleine propriété.
Concubins et partenaires de PACS : exclus sans testament
- Les concubins ne sont pas reconnus comme héritiers légaux. En l’absence de testament, ils ne reçoivent rien.
- Les partenaires de PACS bénéficient d’une exonération de droits de succession, mais ne sont pas héritiers par défaut. Ils ne peuvent hériter qu’en présence d’un testament clair.
Quels sont les avantages d'une SCI familiale pour préparer une succession ?
Anticiper les conflits familiaux
En l’absence de SCI, les héritiers deviennent automatiquement coindivisaires du patrimoine. Ce régime, appelé indivision, est souvent source de blocages.
- Les décisions d’administration courante (travaux d’entretien, gestion locative, paiement de charges) nécessitent l’accord des deux tiers des indivisaires.
- Les décisions de disposition (vente d’un bien, hypothèque, travaux lourds) exigent l’unanimité des héritiers.
Résultat : un seul héritier en désaccord peut bloquer une vente ou une décision stratégique, parfois pendant plusieurs années.
- Les héritiers doivent se mettre d’accord sur chaque décision, ce qui complique la gestion au quotidien.
- L’indivision ne peut pas durer éternellement : tout indivisaire peut demander à sortir de l’indivision à tout moment, entraînant souvent une vente forcée du bien.
La SCI familiale, elle, permet d’organiser la gouvernance dès la constitution :
- Un ou plusieurs gérants sont désignés,
- Les règles de majorité pour les décisions importantes sont fixées,
- Une clause d’agrément peut limiter l’entrée de tiers dans la société.
Ainsi, les héritiers deviennent associés dans un cadre structuré, anticipé et apaisé.
Faciliter la transmission du patrimoine
La SCI offre une souplesse inégalée pour transmettre progressivement un bien immobilier, grâce à la donation de parts sociales :
- Il est possible de donner chaque année une fraction des parts, tout en bénéficiant des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans (jusqu’à 100 000 € par enfant et par parent).
- Le donateur peut conserver l’usufruit, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété (stratégie de démembrement).
- Cela permet d’anticiper la succession, tout en gardant le contrôle du bien.
Cette progressivité est impossible en indivision, où le bien ne peut être scindé.
Un outil de conservation du patrimoine familial
L’un des principaux atouts de la SCI familiale est sa capacité à préserver l’intégrité du patrimoine immobilier au sein de la famille, même en cas de désaccord entre héritiers.
La clause d’agrément :
- Les statuts peuvent prévoir une clause d’agrément, qui impose l’accord des associés avant toute cession de parts sociales.
- Concrètement, cela empêche un héritier de vendre ses parts à un tiers extérieur sans l’accord du reste de la famille.
Le rachat des parts par les associés :
- Si un héritier souhaite malgré tout céder ses parts, les autres associés disposent d’un droit prioritaire de rachat.
- Cela permet de conserver le bien dans le cercle familial, tout en permettant à l’héritier sortant de récupérer sa mise.
Une barrière contre l’éclatement du patrimoine :
- Grâce à ces mécanismes, le bien reste sous contrôle familial,
- La continuité de la gestion est assurée,
- Les conflits sont limités, car les règles de sortie sont prévues dès la création de la SCI.
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Quels sont les avantages de la SCI familiale concernant les droits de succession ?
- Les parts sociales d’une SCI peuvent faire l’objet d’une décote fiscale (souvent de 10 à 15 %), car elles sont moins liquides qu’un bien détenu en direct.
- Le démembrement (nue-propriété / usufruit) diminue la base taxable à la succession.
- Le mécanisme de donation de parts permet de profiter à plein des abattements et de lisser la transmission dans le temps.
Bénéficier d'une décote jusqu'à 15%
En raison du caractère peu liquide des parts de SCI (elles ne se vendent pas aussi facilement qu’un bien immobilier classique), l’administration fiscale admet généralement une décote allant jusqu’à 10 à 15 % sur leur valeur.
Concrètement, cela signifie que des parts estimées à 200 000 € peuvent être évaluées fiscalement à seulement 170 000 € pour le calcul des droits de succession.
Autre avantage majeur : si le patrimoine de la SCI a été acquis via un emprunt immobilier, la valeur des parts sociales peut être diminuée du capital restant dû.
Exemple :
- Valeur du bien détenu : 300 000 €
- Capital restant dû : 100 000 €
- Valeur nette des parts = 200 000 € (avant application de la décote éventuelle).
Au final vous bénéficiez d’un double effet d’optimisation car la décote réduit la base taxable et le capital restant dû minore encore la valeur transmise. Cela permet une transmission à moindre coût fiscal, tout en gardant un actif patrimonial intact au sein de la famille.
Exemple concret de démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit)
Mme Martin, âgée de 55 ans, détient des parts de SCI évaluées à 300 000 €. Elle décide d’en transmettre la nue-propriété à ses deux enfants, tout en conservant l’usufruit (le droit de percevoir les loyers).
Selon le barème fiscal :
- À 55 ans, l’usufruit correspond à 50 % de la valeur totale,
- La nue-propriété représente donc 50 %.
Dans cet exemple :
- Valeur totale des parts : 300 000 €
- Valeur de la nue-propriété transmise : 150 000 €
- Valeur de l’usufruit conservé par Mme Martin : 150 000 €
Les droits de donation ne portent que sur 150 000 € au lieu de 300 000 €.
Avec les abattements de 100 000 € par enfant et par parent (renouvelables tous les 15 ans), une grande partie de cette transmission peut être réalisée sans droits à payer.
Source : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/bareme-fiscal-usufruit
Les abattements fiscaux en donation
L’un des grands atouts de la SCI familiale est la possibilité de transmettre progressivement des parts sociales par donation, en profitant d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans.
- Entre parents et enfants : Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant sans droits à payer, tous les 15 ans.
- Entre époux ou partenaires de PACS : Un abattement spécifique de 80 724 € est prévu pour les donations entre conjoints mariés ou partenaires pacsés, également renouvelable tous les 15 ans.
- Avec les petits-enfants : Les donations aux petits-enfants bénéficient d’un abattement de 31 865 €, également applicable tous les 15 ans.
En combinant ces abattements, il est possible d’organiser une transmission échelonnée et fiscalement optimisée, tout en gardant la main grâce au mécanisme du démembrement (nue-propriété / usufruit).
Protéger le conjoint survivant grâce à la SCI familiale
En droit commun, seuls les époux mariés ont des droits successoraux automatiques.
Les concubins et les partenaires de PACS n’ont aucun droit d’héritage par défaut : sans testament ou anticipation, ils peuvent être exclus de la succession.
La SCI familiale permet de contourner cette limite grâce à un mécanisme juridique puissant : le démembrement croisé des parts sociales.
Le principe du démembrement croisé
- Chaque membre du couple détient la moitié des parts en usufruit (droit d’usage et de perception des loyers),
- et l’autre moitié en nue-propriété (transmission future).
Ainsi, en cas de décès de l’un des conjoints :
- Le survivant récupère automatiquement l’usufruit sur l’ensemble des parts,
- Ce qui lui garantit un droit d’usage et de jouissance sur tout le patrimoine (logement, loyers, gestion),
- Sans dépendre du bon vouloir des héritiers.
Un outil de protection patrimoniale efficace
Ce mécanisme :
- Protège le conjoint survivant, même non marié,
- Préserve les héritiers réservataires (qui recevront la nue-propriété),
- Assure une stabilité familiale et évite l’exclusion du survivant.
Les étapes pour créer une SCI familiale orientée succession
Rédaction des statuts : l’étape fondatrice
La rédaction des statuts est l’étape clé dans la création d’une SCI familiale. C’est elle qui va définir les règles de fonctionnement de la société et donc, sécuriser la succession future.
Voici les clauses essentielles à prévoir dans une optique de transmission :
- Clause d’agrément pour limiter l’entrée de tiers et préserver le caractère familial,
- Modalités de donation ou cession de parts,
- Organisation du pouvoir de gestion (gérant unique ou cogérance),
- Clauses en cas de décès : pour organiser la répartition des parts et la poursuite de l’activité.
Immatriculation et formalités administratives
Une fois les statuts finalisés, il faut officialiser la SCI :
Publication d’une annonce légale dans un journal habilité,
Dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce,
Obtention du Kbis, qui formalise l’existence légale de la SCI.
Ces démarches peuvent être fastidieuses, mais sont aujourd’hui largement simplifiées en ligne, notamment via des plateformes spécialisées ou un accompagnement clé en main.
Les points de vigilance à ne pas négliger
Créer une SCI familiale est une stratégie patrimoniale puissante, mais elle nécessite :
- Une bonne entente familiale, car tous les associés devront s’engager sur le long terme,
- Une gestion rigoureuse, avec assemblées, rapports et déclarations fiscales annuelles,
- Une anticipation fiscale, pour que les donations soient bien structurées et optimisées.
À éviter : créer une SCI uniquement “pour payer moins d’impôts”, sans vision patrimoniale claire ni structuration juridique solide.
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