Le 30 juin 2025, un rapport parlementaire concernant le statut fiscal du bailleur privé a été remis à Valérie Létard, ministre du Logement, marquant ainsi une étape décisive dans la réforme de l’investissement locatif en France. Dans un contexte de pénurie de logements et de baisse significative des investissements dans le neuf, ce rapport présente plusieurs propositions pour redynamiser le marché locatif privé. Parmi celles-ci, l’introduction d’un véritable statut fiscal du bailleur privé, réclamé depuis des années par les propriétaires, vise à offrir plus de visibilité et d’incitations fiscales aux investisseurs.
Dans cet article, nous analysons les principales propositions du rapport parlementaire et leur impact potentiel pour les bailleurs privés et les investisseurs locatifs en 2025.
En bref : les points clés du rapport parlementaire du 30 juin 2025
- Amortissement des biens immobiliers : Les bailleurs privés pourront amortir leurs logements neufs sur 20 ans, avec un taux de 5 % pour le neuf et 4 % pour l’ancien (avec rénovation).
- Bonus fiscal pour les loyers accessibles : Un incitatif fiscal sera accordé aux propriétaires qui louent à des loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux, encourageant ainsi l’offre de logements abordables.
- Revalorisation du régime micro-foncier : L’abattement fiscal pour les loyers perçus sera augmenté à 50 % et le plafond de revenus locatifs annuel relevé à 30 000 euros.
- Exonération de plus-value après 20 ans : Les investisseurs pourront bénéficier d’une exonération de la plus-value sur les biens détenus pendant 20 ans, contre 22 à 30 ans actuellement.
- Augmentation du plafond du déficit foncier : Le plafond de déduction du déficit foncier passera de 10 700 à 40 000 euros, offrant plus de flexibilité pour amortir les charges.
- Exclusion de l’IFI pour les biens en location longue durée : Les propriétés mises en location longue durée seront exclues de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), favorisant ainsi la stabilité du marché locatif.
- Impact fiscal positif : Ces mesures devraient non seulement soutenir les investisseurs, mais aussi bénéficier aux finances publiques à long terme en relançant l’investissement immobilier et la construction de logements.
Les propositions clés du rapport parlementaire sur le statut du bailleur privé en détail
Le 30 juin 2025, un rapport parlementaire a été remis à Valérie Létard, ministre du Logement, proposant des mesures pour introduire un statut fiscal du bailleur privé, visant à relancer l’investissement locatif. Ces propositions devraient entrer en vigueur en décembre 2025 et incluent plusieurs réformes fiscales majeures pour stimuler le marché locatif.
Amortissement des biens immobiliers : un levier fiscal puissant
L’une des mesures phares est l’introduction d’un mécanisme d’amortissement pour les biens immobiliers. À partir de 2025, les propriétaires de logements neufs pourront amortir leurs biens sur 20 ans, avec un taux de 5 % pour les logements neufs et de 4 % pour les logements anciens, sous réserve de travaux de rénovation. Ce système, déjà utilisé en location meublée, serait étendu à la location nue.
Bonus fiscaux pour la location intermédiaire et sociale
Afin de favoriser l’accès au logement, le rapport propose un bonus fiscal pour les bailleurs qui choisissent de louer à des loyers intermédiaires ou sociaux. Plus les loyers sont bas, plus l’amortissement sera élevé, incitant ainsi les bailleurs à proposer des logements à des prix accessibles dans les zones tendues.
Simplification du régime micro-foncier
Le régime micro-foncier serait également revalorisé, avec une augmentation de l’abattement fiscal de 30 % à 50 % et une hausse du plafond des revenus locatifs annuels à 30 000 euros. Cette mesure vise à simplifier les démarches pour les petits investisseurs.
Exonération de plus-value après 20 ans de détention
Le rapport suggère d’introduire une exonération d’impôt sur la plus-value pour les biens détenus pendant au moins 20 ans, une durée plus cohérente avec les projets de retraite via l’immobilier. Actuellement, cette exonération ne s’applique qu’après 22 à 30 ans.
Augmentation du plafond du déficit foncier et exclusion de l'IFI
Le rapport propose d’augmenter le plafond du déficit foncier de 10 700 à 40 000 euros, permettant ainsi aux investisseurs de mieux amortir leurs charges. Il recommande également d’exclure les biens en location longue durée de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), afin d’encourager les investisseurs à maintenir leurs biens dans le circuit locatif.
Quels sont les avantages pour les investisseurs ?
Relance de l’investissement locatif dans le neuf
Une des mesures majeures du rapport est l’introduction d’un mécanisme d’amortissement des logements neufs sur 20 ans. Ce levier fiscal permettra aux investisseurs de déduire une partie de la valeur de leur bien chaque année, réduisant ainsi leur base imposable et améliorant leur rentabilité à long terme. Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo, souligne : “Donner aux investisseurs une visibilité sur 20 ans en matière de fiscalité est un signal fort. Cela peut rétablir la confiance dans un secteur qui a été fragilisé ces dernières années.”
Incitations à la location sociale et intermédiaire
Le rapport propose un bonus fiscal pour les bailleurs louant à des loyers intermédiaires ou sociaux. Cette incitation vise à équilibrer rentabilité et responsabilité sociale, tout en offrant un avantage fiscal important pour les investisseurs qui choisissent de proposer des logements accessibles.
Simplification du régime micro-foncier
Le régime micro-foncier serait renforcé avec un abattement augmenté de 30 % à 50 % et un plafond relevé à 30 000 euros. Cela simplifiera les démarches fiscales et rendra ce régime plus attractif pour les petits investisseurs.
Sécurisation à long terme grâce à l’exonération de plus-value après 20 ans
Le rapport propose d’exonérer de plus-value les biens détenus pendant 20 ans, réduisant ainsi la période actuelle de 22 à 30 ans. Cette mesure s’aligne mieux avec les stratégies de préparation à la retraite des investisseurs et devrait aussi limiter la spéculation immobilière.
Fiscalité plus favorable pour les rénovations
Une autre proposition est l’augmentation du plafond du déficit foncier de 10 700 à 40 000 euros. Cette mesure, associée à des incitations pour les rénovations énergétiques, vise à encourager l’entretien du parc immobilier tout en réduisant l’imposition des bailleurs.
Quels impacts pour les finances publiques ?
Le rapport parlementaire prévoit que l’introduction du statut fiscal du bailleur privé pourrait générer des gains substantiels pour les finances publiques, malgré un coût fiscal initial estimé à 500 millions d’euros en 2026. En effet, les investissements dans le neuf, grâce à des incitations fiscales comme l’amortissement des biens, devraient stimuler la construction de logements neufs et augmenter les recettes fiscales à long terme. Les prévisions indiquent des gains de 1,1 milliard d’euros en 2027, et jusqu’à 1,9 milliard d’euros par an entre 2026 et 2036.
Ces gains proviendront de l’augmentation des investissements dans le secteur immobilier et de l’effet positif sur l’économie, avec des recettes générées par la TVA et les droits de mutation. En outre, les mesures proposées contribueront à réduire la spéculation immobilière, en incitant les bailleurs à conserver leurs biens à long terme grâce à l’exonération de plus-value après 20 ans de détention.
Quels sont les points d'incertitude ?
Malgré des propositions globalement positives, plusieurs incertitudes subsistent quant à la mise en œuvre du statut du bailleur privé. Les mesures proposées doivent encore être intégrées au projet de loi de finances pour 2026, et des arbitrages budgétaires seront nécessaires.
Immobilier ancien et meublé : des zones d'ombre
Le rapport se concentre principalement sur les investissements dans le neuf, laissant flou l’application des mesures à l’immobilier ancien et au logement meublé. Cela crée un manque de clarté pour les investisseurs dans ces secteurs.
Arbitrage gouvernemental et discussions parlementaires
La mise en œuvre dépendra des débats parlementaires à venir, avec la possibilité de modifications ou d’amendements. L’arbitrage budgétaire sera également crucial, en raison des priorités économiques du gouvernement.
Incitations fiscales : attention aux détails
Enfin, la mise en place des incitations fiscales, notamment pour les amortissements et les exonérations de plus-value, doit être précisément définie pour garantir leur efficacité. Toute complexité ou imprécision pourrait limiter l’impact du statut.
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