Le neuf (DPE A ou B) :
le choix de la sérénité
- Une hausse de valeur moyenne de +3,4 % sur les trois dernières années.
- Une meilleure rentabilité locative, avec un loyer plus élevé au m².
- Une conformité durable aux exigences réglementaires, notamment face à la loi Climat & Résilience.
L’ancien récent (DPE C ou D) :
un placement stratégique
- Il préserve sa valeur dans le temps (aucune décote observée).
- Il est souvent moins cher à l’achat que le neuf, tout en étant performant.
- Il peut être optimisé facilement pour passer en classe B et gagner en valorisation.
SeLoger vient de publier au mois de mai 2025 une étude sur l’impact des dernières mesures du diagnostic de performance énergétique sur le marché immobilier et l’évolution des prix d’un bien immobilier à la vente ou à la location. Le constat est sans appel : pour bien investir, choisissez un logement bien classé (DPE A à D) et évitez les mauvais DPE (E à G) qui représentent les passoires thermiques.
En à peine quatre ans, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un critère incontournable pour le marché immobilier, aussi bien pour la vente que la location. La loi Climat & Résilience – dont les premières interdictions de mise en location des logements classés G sont déjà en vigueur et dont le calendrier s’étend jusqu’en 2034 – met une pression croissante sur les propriétaires bailleurs.
L'impact du DPE sur les passoires thermiques
Entre juillet 2021 et janvier 2025, la part des logements notés F ou G mis en location passe de 14 % à 8 %, tandis qu’elle progresse de 10 % à 15 % dans le stock à la vente. Autrement dit, les propriétaires de passoires énergétiques préfèrent mettre leur bien à la vente plutôt de d’entamer des travaux de rénovation énergétique.
Derrière ce glissement, la loi Climat & Résilience agit comme principal catalyseur. L’interdiction déjà effective de louer les logements classés G, puis F à partir de 2028, crée une impérative pour les bailleurs.
L’achat d’une passoire thermique pour la rénover peut être intéressant du côté des prix bien qu’il faille prendre en compte le coût des travaux pour améliorer la consommation énergétique. En moyenne, l’écart de prix entre un DPE D et une passoire thermique est de 452 €/m2.
Décote sur les prix de vente et disparités territoriales
Au-delà de cet écart du prix au m2, les acquéreurs obtiennent aussi une marge de négociation plus large : plus de 6 % d’écart relatif entre le prix de vente et le prix d’annonces pour les passoires thermiques F et G contre 4.2 % pour les biens notés D. Sur l’ensemble du territoire, la nouvelle méthode de calcul du DPE entrée en vigueur au 1er juillet 2021 renforce l’écart de prix entre les bons DPE et les DPE F et G.
Au 1er janvier 2025, la majorité des départements a un écart de prix entre les biens AD et EG supérieur à 20 % ! Il n’y a que 3 départements où l’écart de prix est inférieur à 10 % : l’Île de France, les Bouches du Rhône et la Corse du Sud.
Toujours sur la mise en vente, l’impact du DPE sur le prix se fait également ressentir quant au stock disponible. Pour un DPE A-D, le nombre de biens à vendre est à 153.6, contre 291.2 pour un DPE FG. Le délai médian de vente varie également selon la notation du bien.
L’étude de SeLoger note un écart de 5 jours médian entre les biens avec un bon DPE (79 jours) et les biens classés F ou G (84 jours).
L'impact du nouveau DPE sur les locations
Réduire les émissions de gaz à effet de serre du parc locatif était l’une des grandes lignes de la loi climat et résilience. L’entrée en vigueur d’un nouveau mode de calcul du diagnostic de performance energétique, en complément des interdictions progressives de mise en location et de l’instauration d’un audit énergétique pour l’accompagnement dans les travaux, a eu pour conséquence un retrait massif des biens FG du marché locatif.
Au 1er janvier 2025, le stock à louer pour 1 DPE FG est de 59.4 biens contre 90 pour un DPE A-D. Le stock de logements classés F-G disponibles à la location s’est effondré de près de 64 %, tandis que l’offre de biens mieux notés (A-D) ne recule « que » de 37 % .
L’impact se fait également ressentir sur les loyers proposés. Les loyers d’une passoire EF perdent 1 à 1.2 €/m2, tandis que les logements énergétiques gagnent entre 0.5 et 1.2€/m2 sur la surface privative louée. Les propriétaires de logements qui ont une performance énergétique accrue ont donc plus de chance de voir leurs loyers réévalués à la hausse.
Dans le cas de Paris, les logements aux meilleurs performances se louent même jusqu’à 3€ en plus par mètre carré, tandis que les passoires voient une perte de 1.3€/m2.
Exemples de l'impact du DPE dans les métropoles
Voici quelques exemples sur l’impact du DPE sur les passoires dans les métropoles :
| Ville |
Décote du prix d'une passoire (par rapport à un bien D) |
Augmentation du délai de vente d'une passoire |
Part de passoires à la location |
|---|---|---|---|
|
Paris
|
- 569 €/m2
|
+ 3 jours
|
15 %
|
|
Lyon
|
- 363 €/m2
|
+ 1 jour
|
6 %
|
|
Marseille
|
- 269 €/m2
|
+ 4 jours
|
16 %
|
|
Toulouse
|
0 €/m2
|
+ 12 jours
|
2 %
|
|
Nice
|
- 326 €/m2
|
0 jour
|
3 %
|
|
Nantes
|
- 378 €/m2
|
0 jour
|
13 %
|
|
Montpellier
|
- 193 €/m2
|
0 jour
|
2 %
|
|
Strasbourg
|
0 €/m2
|
0 jour
|
2 %
|
|
Bordeaux
|
- 287 €/m2
|
+ 2 jours
|
7 %
|
|
Lille
|
- 694 €/m2
|
+ 9 jours
|
8 %
|
Source : https://www.seloger.com/data-dpe/
Investissement locatif : faut-il investir dans les logements les plus énergivores ?
Avec le durcissement de la législation sur les locations de biens énergivores, la question d’investir dans une passoire se pose. L’achat devient certes plus intéressant avec un prix au m2 plus bas, mais il convient de considérer et estimer le coût des travaux de rénovation énergétique. Avec une passoire thermique, il faut gagner au minima 3 étiquettes énergétiques (de G à D), ce qui peut représenter des coûts particulièrement élevés.
L’ancien à rénover présente également des avantages, comme celui d’améliorer la valeur du bien pour augmenter la plus-value à la revente.
Plus l’écart entre le prix au m2 du neuf et de l’ancien à rénover est faible, plus l’achat d’un logement performant (A-D) est pertinent. Dans le cas inverse, il vaut mieux se tourner vers l’ancien à rénover.
Chez Maslow, nous accompagnons nos clients vers des logements bien classés et sélectionnés avec soin. Notre objectif : leur permettre d’investir aujourd’hui en anticipant les exigences de demain. En proposant exclusivement du neuf et de l’ancien récent aux DPE performants, nous :
- sécurisons les acquisitions face à un marché de plus en plus normé ;
- préservons la valeur de revente dans le temps, évitant les décotes futures ;
- optimisons la rentabilité locative, en combinant attractivité et fiabilité énergétique.
Pour en savoir plus :
Immobilier : Investir dans une passoire thermique, est-ce toujours intéressant ?
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