Le DPE collectif s’impose progressivement comme un indicateur central du marché immobilier. Rendu obligatoire par la loi Climat et Résilience pour de nombreuses copropriétés, il ne concerne pas uniquement les syndics et les copropriétaires occupants : il impacte directement les investisseurs locatifs.
Contrairement au DPE individuel réalisé pour un logement précis, le DPE collectif évalue la performance énergétique de l’immeuble dans son ensemble. Isolation, système de chauffage, ventilation, consommation énergétique globale… autant d’éléments qui influencent désormais la valeur d’un bien, sa rentabilité et son potentiel à long terme.
Dans un contexte où les passoires thermiques sont progressivement exclues du marché locatif, comprendre le fonctionnement et les obligations du DPE collectif devient stratégique. Faut-il éviter les immeubles mal classés ? Peut-on transformer une contrainte réglementaire en opportunité d’investissement ?
Voici tout ce que vous devez savoir pour intégrer intelligemment le DPE collectif dans votre stratégie d’investissement locatif.
Pour en savoir plus sur le DPE Collectif
Qu’est-ce qu’un DPE collectif ?
Le DPE collectif (diagnostic de performance énergétique collectif) est une évaluation de la performance énergétique réalisée à l’échelle d’un immeuble en copropriété, et non d’un seul appartement.
Son objectif est simple : mesurer la consommation énergétique globale du bâtiment ainsi que son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre, afin de lui attribuer une étiquette allant de A (très performant) à G (très énergivore).
Pour rappel, voici les notes du DPE en 2026 :
| Classe énergétique | Consommation en kWh/m2/an | Consommation en kgeq CO2/m2/an |
|---|---|---|
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A
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< 70 kWh/m2/an
|
< 6 kgeq CO2/m2/an
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B
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entre 71 et 110 kWh/m2/an
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entre 7 et 11 kgeq CO2/m2/an
|
|
C
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entre 111 et 180 kWh/m2/an
|
entre 12 et 30 kgeq CO2/m2/an
|
|
D
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entre 181 et 250kWh/m2/an
|
entre 31 et 50 kgeq CO2/m2/an
|
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E
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entre 251 et 330 kWh/m2/an
|
entre 51 et 70 kgeq CO2/m2/an
|
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F
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entre 331 et 420kWh/m2/an
|
entre 71 et 100 kgeq CO2/m2/an
|
|
G
|
> 420 kWh/m2/an
|
> 100 kgeq CO2/m2/an
|
Que mesure concrètement le DPE collectif ?
Le diagnostic prend en compte :
- L’isolation thermique de l’immeuble (façades, toiture, planchers)
- Les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude
- La ventilation
- Les parties communes
- Les caractéristiques constructives du bâtiment
Il fournit également :
- Une estimation des consommations annuelles d’énergie
- Une évaluation des émissions de CO₂
- Des recommandations de travaux d’amélioration énergétique
Autrement dit, il offre une vision globale de la performance énergétique du bâti, essentielle pour anticiper les évolutions réglementaires et budgétaires. Cette expertise permet également aux copropriétés d’anticiper d’importants travaux.
Un appartement peut par exemple afficher une bonne étiquette énergétique tout en étant situé dans un immeuble mal isolé.
À l’inverse, un DPE collectif performant peut garantir la valeur d’un bien sur le long terme.
Quels immeubles sont concernés ?
Le DPE collectif concerne :
- Les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013
- Les immeubles d’habitation collective
- Les bâtiments en monopropriété (un seul propriétaire détenant tout l’immeuble)
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, sa mise en place devient progressivement obligatoire selon un calendrier précis que nous détaillons dans la section suivante.
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Le DPE collectif est-il obligatoire ?
Oui, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots. Cette obligation découle de la loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, qui vise à accélérer la rénovation énergétique du parc immobilier français.
Pour un investisseur locatif, comprendre ce calendrier est essentiel : il influence directement la valorisation des immeubles, les travaux à prévoir et la stratégie patrimoniale à adopter.
Le calendrier d’application
L’obligation de réaliser un DPE collectif s’applique progressivement aux immeubles d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 :
- Depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots
- Depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés entre 50 et 200 lots
- Depuis le 1er janvier 2026 : copropriétés de moins de 50 lots
Le diagnostic est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés.
Le diagnostic doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale et voté par les copropriétaires.
Sa durée de validité est de 10 ans, sauf en cas de travaux significatifs modifiant la performance énergétique du bâtiment.
Il s’agit de la responsabilité du syndic de copropriété que de l’intégrer à l’ordre du jour d’une assemblée générale (AG) avant échéance légale.
Intégration dans un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
La réalisation du DPE collectif ne vient pas seule. Elle s’inscrit dans une logique plus large de planification énergétique.
Il alimente notamment le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), qui devient lui aussi obligatoire dans de nombreuses copropriétés. Le PPT prévoit :
- Une programmation des travaux nécessaires sur 10 ans
- Une estimation budgétaire
- Un calendrier de mise en œuvre
Pourquoi le DPE collectif est-il stratégique pour un investisseur locatif ?
Le DPE collectif n’est plus seulement une obligation réglementaire : c’est un outil stratégique. Pour un investisseur locatif, il permet d’évaluer la solidité énergétique d’un immeuble et d’anticiper son évolution sur 10 à 15 ans.
Dans un marché où la performance énergétique influence désormais la valeur, la liquidité et la rentabilité d’un bien, ignorer le DPE collectif est une erreur d’appréciation de son projet d’investissement.
Un impact direct sur la valeur du bien
Un immeuble mal classé (E, F ou G) subit généralement :
- Une pression à la baisse sur les prix
- Une négociation plus importante à l’achat
- Une décote potentielle à la revente
- Une attractivité locative réduite
À l’inverse, une copropriété bien classée (A à C) rassure à la fois les acquéreurs et les locataires.
Le DPE collectif agit donc comme un indicateur avancé de valorisation immobilière.
Anticiper les interdictions de location
La réglementation évolue rapidement :
- Les logements classés G sont déjà interdits à la location, en l’état et sans rénovation énergétique, depuis le 1er janvier 2025
- Les F et E suivront selon un calendrier défini par la loi au 1er janvier 2028 et 2034 respectivement
Même si l’interdiction porte sur le DPE individuel, la performance globale de l’immeuble influence fortement celle des appartements.
Un immeuble énergivore rend les améliorations individuelles plus complexes et parfois insuffisantes.
Mesurer l’impact sur la rentabilité nette
Un immeuble énergivore peut générer :
- Des charges collectives plus élevées
- Des appels de fonds importants pour financer des travaux
- Une vacance locative plus fréquente
- Une pression sur le loyer
À l’inverse, un immeuble bien classé offre :
- Une meilleure stabilité locative
- Une attractivité accrue
- Une maîtrise des charges sur le long terme
Identifier les opportunités cachées
Un immeuble mal classé n’est pas forcément à éviter.
Dans certains cas, il peut représenter :
- Une opportunité d’achat décotée
- Un potentiel de valorisation après travaux
- Un levier d’optimisation fiscale (selon stratégie)
Mais cela suppose que la copropriété :
- Soit structurée
- Dispose d’une capacité financière suffisante
- Ait une vision claire via le DPE collectif et le Plan Pluriannuel de Travaux
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Comment exploiter le DPE collectif avant d’investir ?
1 - Interpréter la note
La première information visible est l’étiquette énergétique (A à G). De cet indicateur, plusieurs questions sont à se poser :
- L’immeuble est-il proche du seuil supérieur ou inférieur de sa catégorie ?
- Des travaux d’amélioration sont-ils déjà recommandés ?
- Une amélioration de classe est-elle techniquement réaliste ?
Un immeuble classé D proche du seuil C peut représenter une situation confortable.
À l’inverse, un E proche du F peut annoncer des travaux significatifs à court ou moyen terme
2 - Identifier les opportunités cachées
Le DPE collectif inclut des préconisations :
- Isolation des façades
- Rénovation de la toiture
- Changement de chaudière collective
- Amélioration de la ventilation
Pour l’investisseur, ces recommandations sont un indicateur avancé des futurs appels de fonds.
Il convient de vérifier :
- Si un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) a déjà été voté
- S’il y a un Diagnostic Technique Global (DTG) qui présente une vision complète de l’état du bien
- Si un fonds de travaux est constitué
- Si la copropriété est active ou attentiste
Un immeuble conscient de ses enjeux énergétiques est généralement plus sécurisé qu’une copropriété passive.
3 - Croiser DPE collectif et DPE individuel
Un bon réflexe consiste à comparer :
- Le DPE collectif de l’immeuble
- Le DPE individuel du lot ciblé
Un écart important peut révéler :
- Des travaux privatifs déjà réalisés
- Une isolation spécifique du logement
- Ou au contraire un lot plus fragile que l’immeuble
Cette analyse permet d’anticiper le risque d’interdiction de location et d’évaluer la cohérence globale de l’investissement.
2 - Identifier les opportunités cachées
Un immeuble énergivore peut générer :
- Des charges de chauffage élevées
- Des dépenses d’entretien plus fréquentes
- Des travaux collectifs structurants
Ces éléments influencent directement :
- Le cash-flow
- Le rendement net
- La capacité d’autofinancement
Le DPE collectif devient ainsi un outil d’évaluation financière, pas seulement énergétique.
5 - Intégrer le DPE collectif dans une vision long terme
Un diagnostic de performance énergétique collectif ne s’analyse pas uniquement à l’instant T.
Il faut intégrer :
- L’évolution probable de la réglementation
- Les exigences croissantes des locataires
- La sensibilité accrue des banques au critère énergétique
- L’impact sur la revente dans 10 à 15 ans
Un immeuble bien positionné sur le plan énergétique offre généralement :
- Une meilleure liquidité
- Une stabilité locative accrue
- Une valorisation plus résiliente
FAQ - DPE Collectif et Investissement locatif
Comment Maslow intègre le DPE collectif dans le parcours d'investissement ?
Chez Maslow, nous proposons uniquement notés jusqu’à D minimum, ou respectueux des normes énergétiques RT2012. Cela vous assure d’être en conformité des évolutions législatives à venir et de limiter vos dépenses pour rénover le logement.
Faut-il éviter les immeubles mal classés ?
Face au renforcement des normes énergétiques, de nombreux investisseurs adoptent une posture défensive : éviter systématiquement les immeubles classés E, F ou G.
Un bâtiment classé F ou G peut entraîner :
- Une pression réglementaire accrue
- Des travaux lourds (isolation, chauffage collectif, toiture)
- Une décote à la revente si rien n’est entrepris
De plus, si l’immeuble ne s’engage pas dans une dynamique de rénovation, la performance énergétique des lots individuels risque de rester limitée.
Toutefois, un immeuble mal classé peut représenter une opportunité si votre objectif d’investissement est de générer une plus value importante à la revente. La rénovation d’une copropriété peut dès lors s’avérer intéressante.
