À l’approche des résultats de Parcoursup qui seront dévoilés le 2 juin, la question du logement étudiant revient au cœur de l’actualité. Chaque année, des centaines de milliers d’étudiants cherchent un logement dans des marchés déjà sous tension, et pour lesquelles l’offre de logements disponibles est limitée.
Dans ce contexte, Maslow publie une étude inédite pour identifier les marchés les plus porteurs où investir dans un studio étudiant avec un budget inférieur à 150 000 €. Cette nouvelle étude propose une lecture du marché en intégrant, au-delà du rendement et de la tension locative, un critère encore rarement analysé : la liquidité du marché à la revente.
Méthodologie
L’étude réalisée par Maslow.immo s’appuie exclusivement sur des sources publiques officielles et des données notariales :
- Prix médian notaire des studios sur 12 mois (notaires.fr), utilisé comme référence plutôt que des prix moyens toutes surfaces
- Carte des loyers DHUP/SDES — décembre 2025 : loyers d’annonce T1-T2, charges comprises, Q3 2025
- Demandes de Valeurs Foncières DGFiP (S1 2025) : volume de transactions de studios, utilisé comme indicateur de liquidité à la revente
- MESRI effectifs 2023-2024 : nombre d’étudiants par commune
- LocService — tensiomètre studio/T1 : tension locative mesurée sur ce segment spécifique
- INSEE Recensement 2021 : structure du parc locatif (part des petites surfaces)
- Zonage ABC — arrêté du 5 septembre 2025 : filtre d’éligibilité zones A et B1 uniquement
Hypothèse de location : meublée (LMNP), avec une prime de +15 % vs le loyer vide de référence DHUP — fourchette basse du marché. Les rendements affichés sont donc conservateurs.
Un marché immobilier étudiant sous pression, mais plus sélectif qu’il n’y paraît
Avec plus de 500 000 candidats admis chaque année sur Parcoursup et une progression constante du nombre d’étudiants, près de 3 millions, la pression sur le logement étudiant s’intensifie dans la plupart des grandes villes et pôles universitaires. Ainsi, 76% sont contraints de rechercher un appartement sur le marché locatif classique déjà saturé, avec seulement 480 000 places en résidences dédiées.
Mais derrière cette dynamique, le marché se révèle plus complexe qu’il n’y paraît : un rendement élevé ne suffit plus à qualifier une opportunité pertinente.
L’étude menée par Maslow met en évidence une réalité clé : la performance d’un investissement repose toujours sur un équilibre entre rendement locatif, tension du marché… et capacité à revendre le bien dans de bonnes conditions.
Autrement dit, un marché peut afficher un rendement attractif mais présenter un risque si la liquidité à la revente est insuffisante. À l’inverse, certaines villes combinent rendement et profondeur de marché, garantissant une plus grande sécurité à long terme pour l’investisseur.
Les villes où investir aujourd’hui avec un budget de 150 000 €
L’analyse réalisée par Maslow met ainsi en évidence un classement des villes qui comprend des grandes métropoles et des villes intermédiaires, qui combinent cinq critères clés : tension locative, rendement locatif, dynamique de la population étudiante et liquidité à la revente
| Classement | Ville | Zone |
Rendement meublé brut |
Tension locative /5 | Budget T1 25 m² | Liquidité revente |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
01
|
Lille
|
A
|
6,7 %
|
5/5
|
92 525 €
|
~ 2 760 ventes/an
|
|
02
|
Le Mans
|
B1
|
10,0 %
|
5/5
|
46 900 €
|
~ 1 402 ventes/an
|
|
03
|
Caen
|
B1
|
7,5 %
|
5/5
|
72 975 €
|
~ 1 402 ventes/an
|
|
04
|
Brest
|
B1
|
9,6 %
|
5/5
|
54 800 €
|
~ 1 542 ventes/an
|
|
05
|
Rennes
|
A
|
6,4 %
|
5/5
|
92 025 €
|
~ 2 164 ventes/an
|
|
06
|
Bordeaux
|
A
|
6,3 %
|
5/5
|
102 225 €
|
~ 3 910 ventes/an
|
|
07
|
Montpellier
|
A
|
7,5 %
|
5/5
|
82 825 €
|
~ 3 310 ventes/an
|
|
08
|
Toulouse
|
A
|
7,1 %
|
5/5
|
98 125 €
|
~ 5 548 ventes/an
|
|
09
|
Angers
|
B1
|
7,3 %
|
5/5
|
77 825 €
|
~ 1 404 ventes/an
|
|
10
|
Strasbourg
|
A
|
7,4 %
|
5/5
|
84 650 €
|
~ 2 164 ventes/an
|
Ce classement met en lumière des opportunités de marché où certains offrent un rendement élevé avec un ticket d’entrée faible (Le Mans, Brest), tandis que d’autres combinent forte liquidité et profondeur de marché (Toulouse, Bordeaux), voire très liquides comme Strasbourg, gages de sécurité pour l’investisseur.
Sur les marchés qui ciblent les étudiants : petit budget, sécurité et liquidité
Dans un marché plus exigeant, investir dans le logement étudiant ne peut plus reposer uniquement sur une logique de rendement. Il implique désormais une lecture globale du marché intégrant la tension locative, la dynamique démographique étudiante et la liquidité à la revente.
Notre avis
Le marché des logements de petites surfaces confirme son attractivité, mais il convient de bien choisir. Un bon investissement ne se juge plus uniquement à son rendement : il doit aussi pouvoir se revendre dans de bonnes conditions.
C’est tout l’enjeu de la liquidité, encore trop souvent absente des analyses. Aujourd’hui, les marchés les plus pertinents sont ceux qui combinent demande locative forte et profondeur de marché, permettant à la fois de louer rapidement et d’arbitrer sereinement à terme.
À travers cette étude, Maslow propose une lecture plus complète et opérationnelle du marché immobilier étudiant, en intégrant pour la première fois la dimension de liquidité, afin d’aider les investisseurs à sécuriser leurs décisions dans un environnement en pleine recomposition.