Après avoir identifié les villes où la croissance démographique s’accompagne, ou non, d’un parc immobilier performant, Maslow.immo publie ce jour ne nouvelle analyse inédite : le réel coût économique d’un mauvais DPE pour un investisseur locatif.
Alors que le dispositif MaPrimeRénov’ a été relancé le 23 février et que les interdictions progressives de location des passoires énergétiques vont se poursuivent en 2028 et en 2034, l’étude révèle qu’un logement classé F ou G peut entraîner jusqu’à près 34 000€ de perte sur 10 ans pour un investisseur. La rénovation énergétique devient ainsi un critère financier déterminant dans la décision d’investir.
Méthodologie
L’étude porte sur les villes françaises de plus de 30 000 habitants en croissance démographique et qui comptent des marchés locatifs actifs. Les données ci-dessous ont été croisées afin d’obtenir les hypothèses retenues, en cohérence avec les analyses de marché publiées par les Notaires de France, SeLoger et la FNAIM.
- Données DVF 2024 (transactions notariales)
- Loyers observésen2025
- Horizon de détention : 10 ans
- Indexation des loyers basée sur l’IRL long terme
- Gel des loyers pour les passoires énergétiques (loi Climat & Résilience)
- Décote énergétique graduée selon les études notariales “valeur verte”
MaPrimeRénov’ : un nouveau tournant pour l’investissement locatif
La trajectoire réglementaire est désormais claire : les logements classés G sont exclus du marché locatif depuis 2025, et le calendrier de la loi Climat & Résilience prévoit une interdiction des biens classés F en 2028, et enfin des E en 2034.
En parallèle, le retour de MaPrimeRénov’ remet la rénovation énergétique au centre des arbitrages patrimoniaux.
Longtemps perçu comme un critère secondaire derrière la tension locative, le rendement brut ou la fiscalité, le DPE devient progressivement un déterminant central de valeur. Un bien mal classé n’est plus seulement énergivore : il est juridiquement contraint, financièrement exposé et potentiellement illiquide à la revente.
Dans ce contexte, Maslow.immo a souhaité mesurer non pas le coût des travaux, mais le coût de l’inaction sur un bien classé F ou G.
Un manque à gagner pouvant atteindre 34 000 € sur 10 ans
L’étude a menée par Maslow sur 168 villes françaises de plus de 30 000 habitants a permis d’écarter les marchés peu dynamiques et d’isoler l’effet strict de la performance énergétique. Ainsi, l’étude permet d’identifier 3 classements et lectures différentes, où le poids du DPE ne se manifeste pas de la même manière.
TOP 10 #1 - Villes où le coût total sur 10 ans est le plus élevé (en €)
Ce classement mesure les villes avec le manque à gagner total sur 10 ans entre un T2 de 40 m² performant et un même bien classé F/G. Il intègre la perte de loyers et la décote à la revente.
| Ville | Département | Manque à gagner sur 10 ans |
|---|---|---|
|
Levallois-Perret
|
92
|
34 032 €
|
|
Boulogne-Billancourt
|
92
|
32 674 €
|
|
Suresnes
|
92
|
28 553 €
|
|
Clichy
|
92
|
27 734 €
|
|
Malakoff
|
92
|
26 987 €
|
|
Asnières-sur-Seine
|
92
|
25 972 €
|
|
Saint-Germain-en-Laye
|
78
|
25 810 €
|
|
Nogent-sur-Marne
|
94
|
25 648 €
|
|
Meudon
|
92
|
25 535 €
|
|
Clamart
|
92
|
25 385 €
|
TOP 10 #2 - Villes où le DPE pèse le plus en % du prix d’achat
Ce classement mesure la part du capital investi dans le prix d’achat du bien qui est perdu sur 10 ans à cause d’un DPE F/G. Il montre dans quelles villes le DPE peut effacer jusqu’à près d’un sixième du capital investi.
| Ville | Département |
Part du capital investi dans le bien sur 10 ans |
|---|---|---|
|
Roubaix
|
59
|
16,6 %
|
|
Creil
|
60
|
16.2 %
|
|
Sarcelles
|
95
|
15.9 %
|
|
Carcassonne
|
11
|
15.1 %
|
|
Garges-lès-Gonesse
|
95
|
15,1 %
|
|
Tourcoing
|
59
|
15 %
|
|
Lens
|
62
|
15 %
|
|
Saint-Étienne
|
42
|
15 %
|
|
Échirolles
|
38
|
14,6 %
|
|
Auxerre
|
89
|
14,3 %
|
TOP 10 #3 - Le DPE en années de loyers
Ce classement traduit le coût total du mauvais DPE en nombre d’années de loyers nets perdus sur 10 ans. Dans certaines villes, un DPE F/G peut représenter l’équivalent de plus de deux années complètes de loyers.
| Ville | Département |
Nombre d'années de loyers nets perdus sur 10 ans |
|---|---|---|
|
Anglet
|
64
|
2,66 ans de loyers
|
|
Saint-Malo
|
35
|
2,57 ans de loyers
|
|
Six-Fours-les-Plages
|
83
|
2,47 ans de loyers
|
|
Levallois-Perret
|
92
|
2,44 ans de loyers
|
|
Bayonne
|
64
|
2,40 ans de loyers
|
|
Boulogne-Billancourt
|
92
|
2,37 ans de loyers
|
|
Saint-Raphaël
|
83
|
2,36 ans de loyers
|
|
Annecy
|
74
|
2,35 ans de loyers
|
|
Vannes
|
38
|
2,35 ans de loyers
|
|
Antibes
|
06
|
2,32 ans de loyers
|
Réservez votre appel vidéo avec l’un de nos experts en investissement immobilier pour élaborer votre stratégie patrimoniale.
Rénover : un choix financier stratégique
La tension locative et les critères traditionnels ne suffisent plus à sécuriser un investissement. La performance énergétique conditionne désormais la capacité à louer, à indexer les loyers, à revendre et à valoriser un actif.
À mesure que les échéances réglementaires approchent, la géographie de l’investissement locatif se recompose. A travers cette nouvelle étude, Maslow.immo met en lumière une réalité structurelle : la performance énergétique devient un levier de création ou de préservation de la valeur d’un bien.
Notre avis :
Le DPE n’est plus un simple indicateur réglementaire ou environnemental. Il devient un critère central d’arbitrage financier. Dans certaines villes, ne pas rénover peut coûter plus cher que rénover.
Le retour de MaPrimeRénov’ crée une fenêtre d’opportunité pour sécuriser la valeur des actifs avant que la décote ne s’accentue.